ಬೆಂಗಳೂರು, ನ. 1: ಈಗಿನ ಬದುಕಿನಲ್ಲಿ ಅಡಮಾನ ಇಲ್ಲದೇ ಜೀವನ ನಡೆಸುವುದೇ ಕಷ್ಟ. ಅಸ್ತಿಯಿಂದ ಹಿಡಿದು ಹಣಕಾಸಿನ ವಹಿವಾಟಿನಲ್ಲಿ ಅಡಮಾನ ಅನಿವಾರ್ಯ. ಗೃಹ ಸಾಲ ಪಡೆಯಬೇಕಾದರೂ ಬ್ಯಾಂಕುಗಳು ನೀಡುವುದು ಅಡಮಾನ ಸಾಲವೇ. ಅಡಮಾನ ಪತ್ರದಲ್ಲಿ ಆರು ವಿಧಗಳಿವೆ. ಅದರಲ್ಲಿ ಯಾವುದಲ್ಲಿ ಮಾಡಬೇಕು ಎಂಬುದನ್ನು ಅದು ಒಳಗೊಂಡಿರುವ ಅಂಶಗಳಿಂದ ತೀರ್ಮಾನಿಸಲಾಗುತ್ತದೆ. ಯಾರು ತೀರ್ಮಾನಿಸುತ್ತಾರೆ ಎಂಬುದು ಪ್ರತಿಯೊಬ್ಬರೂ ತಿಳಿದುಕೊಳ್ಳಬೇಕಾದ ಸಂಗತಿ.
ಅಡಮಾನ ಪತ್ರದಲ್ಲಿ ಆರು ವಿಧಗಳಿದ್ದರೂ ಜನ ಸಾಮಾನ್ಯರೂ ಮೂಲಭೂತವಾಗಿ ಮಾಡಿಸುವುದು ಕೇವಲ ಮೂರು ಮಾತ್ರ.
ಹಕ್ಕುಪತ್ರಗಳ ಒತ್ತೆ:
1. ಹಕ್ಕು ಪತ್ರಗಳ ಒತ್ತೆ (Mortgage by way of deposite title deeds): ಇದು ಅತೀ ಸರಳವಾದ ಅಡಮಾನ ಪತ್ರದ ವಿಧಾನ. ಇದರಲ್ಲಿ ಸಾಲ ನೀಡುವವರು ಸ್ವತ್ತುಗಳಿಗೆ ಸಂಬಂಧ ಪಟ್ಟ ಮೂಲ ದಾಖಲೆಗಳನ್ನು ಒತ್ತೆ ಇಟ್ಟುಕೊಳ್ಳುತ್ತಾರೆ. ಮತ್ತು ಸಾಲ ನೀಡಿರುವ ಮೊತ್ತಕ್ಕಾಗಿ ಬಡ್ಡಿಯನ್ನು ಪಡೆಯುತ್ತಾರೆ. ಸ್ವತ್ತೀನ ಸ್ವಾಧಿನ ನೀಡಿರುವುದಿಲ್ಲ. ಈ ರೀತಿಯ ಅಡಮಾನ ಪತ್ರವನ್ನು ಸ್ವಚ್ಚವಾದ ಹಕ್ಕು ಭಾದ್ಯತೆಯುಳ್ಳ ಸ್ವತ್ತುಗಳಿಗೆ ಉಪಯೋಗಿಸುತ್ತಾರೆ.
ನಗಾರಾಭಿವೃದ್ಧಿ ಪ್ರಾಧಿಕಾರಗಳು ಅಂದರೆ ಬಿಡಿಎ, ಮೂಡ ರವರು ಅಭಿವೃದ್ದಿ ಪಡಿಸಿರುವ ಲೇಔಟ್‌ ನಿವೇಶನಗಳು, ಕೆ.ಹೆಚ್.ಬಿ (ಕರ್ನಾಟಕ ಗೃಹ ಮಂಡಳಿ) ನಿವೇಶನಗಳು, ಸರ್ಕಾರದ ವಸತಿ ಯೋಜನೆ ನಿವೇಶನಗಳು ಅಥಾವಾ ಮನೆಗಳು. ಇದಕ್ಕೆ ಉಪ ನೊಂದಣಾಧಿಕಾರಗಳು ಕರ್ನಾಟಕ ಮುದ್ರಾಂಕ ಕಾಯ್ದೆ ಆರ್ಟಿಕಲ್ -06 ಅನ್ವಯ ಸಾಲದ ಮೊತ್ತ 10 ಲಕ್ಷ ಒಳಗಿದ್ದರೆ, ಹಾಲಿ ಶೇ 0.1, ಸಾಲದ ಮೊತ್ತ 10 ಲಕ್ಷದ ಮೇಲಿದ್ದರೆ ಶೇ-0.2 ಅನ್ನು ಮುದ್ರಾಂಕ ಶುಲ್ಕವಾಗಿ ಪಡೆದುಕೊಳ್ಳುತ್ತಾರೆ.
2. ಆಧಾರ ಪತ್ರ (Simple Mortgage):ಇದರಲ್ಲಿ ಸಾಲ ನೀಡುವವರು ಸ್ವತ್ತಿನ ಮೂಲ ದಾಖಲೆಗಳ ಜೊತೆಯಲ್ಲಿ ಸ್ವತ್ತನ್ನು ಆಧಾರಮಾಡಿಕೊಂಡು ಸಾಲ ನೀಡಿರುತ್ತಾರೆ. ಸ್ವತ್ತಿನ ಸ್ವಾಧಿನ ನೀಡಿರುವುದಿಲ್ಲ. ತಾನು ನೀಡಿರುವ ಹಣಕ್ಕೆ ಬಡ್ಡಿ ಪಡೆಯುತ್ತಾನೆ.
ಇದನ್ನು ಉಪನೋಂಧಾಣಾಧಿಕಾರಿಗಳು ನೋಂದಣಿ ಮಾಡುವಾಗ ಶೇ-0.5 ಮುದ್ರಾಂಕ ಶುಲ್ಕ ಸಾಲದ ಮೊತ್ತದ ಮೇಲೆ ಪಡೆಯುತ್ತಾರೆ (ಮುದ್ರಾಖ ಕಾಯ್ದೆ ಆರ್ಟಿಕಲ್ -34/1)
3. ಭೋಗ್ಯಾ ಪತ್ರ (mortgage with portion ) ಈ ಪತ್ರಗಳಲ್ಲಿ ಸ್ವತ್ತಿನ ಮೂಲ ದಾಖಲೆಗಳ ಜೊತೆ ಸ್ವತ್ತಿನ ಸ್ವಾಧಿನವನ್ನು ಸಹ ನೀಡಲಾಗುತ್ತದೆ. ಸಾಲ ನೀಡಿರುವ ಮೊತ್ತಕ್ಕೆ ಸಾಲ ನೀಡಿರುವವನು ಸ್ವತ್ತನ್ನು ಅನುಭವಿಸುತ್ತಾನೆ. ಸಾಲದ ಮೊತ್ತ ಹಿಂದಿರುಗಿಸಿದ ನಂತರ ಸ್ವತ್ತನ್ನು ವಾಪಸ್ಸ್ ನೀಡುತ್ತಾನೆ.
ಈ ಮೇಲಿನ ಮೂರು ಅಡಮಾನಗಳಲ್ಲಿ ಸಾಮಾನ್ಯವಾಗಿ ಮೊದಲನೇಯ ಎರಡು ವಿಧಗಳನ್ನು ಸಾಲ ನೀಡುವ ಬ್ಯಾಂಕುಗಳು, ಸಹಕಾರಿ ಬ್ಯಾಂಕುಗಳು, ಸಂಘ ಸಂಸ್ಥೆಗಳು ಉಪಯೋಗಿಸುತ್ತಾರೆ. ಅದ್ದರಿಂದ ನಿವೇಶನದ ಹಕ್ಕು ಭಾದ್ಯತೆಯ ಸ್ವಷ್ಟತೆಯ ಮೇಲೆ (Clear title) ಅನ್ವಯ ಸಂಘ ಸ್ವಂಸ್ಥೆಯ ಮುಖ್ಯಸ್ಥರು ಅಥಾವಾ ಬ್ಯಾಂಕ್ ಮ್ಯಾನೇಜರುಗಳು ತೀರ್ಮಾನಿಸುತ್ತಾರೆ. ಭೋಗ್ಯ ಪತ್ರವು ಸಾಮಾನ್ಯವಾಗಿ ವ್ಯಕ್ತಿಗಳ ನಡುವೇ ಇಲ್ಲವೇ ಖಾಸಗಿ ಫೈನಾನ್ಸ್ ಸಂಸ್ಥೆಗಳು ಮಾಡಿಕೊಳ್ಳುತ್ತಾರೆ.
ಅಡಮಾನ ಪತ್ರಗಳನ್ನು ನೋಂದಣಿ ಮಾಡದೇಯೇ ದಾಖಲೆಗಳನ್ನು ಮಾಡಿಕೊಳ್ಳುವುದು ಜಾಲ್ತಿಯಲ್ಲಿದ್ದರೂ ಸಹ ನೋಂದಣಿ ಮಾಡಿದರೆ ಋಣಭಾರ ಪತ್ರ ಉಂಟಾಗುತ್ತದೆ. ಇದರಿಂದ ಆ ಸ್ವತ್ತಿನ ಮೇಲಿರುವ ಸಾಲ ತಿರಿಸದೇ, ಸಾಲ ಕೊಟ್ಟವರಿಗೆ ಮೋಸ ಮಾಡುವ ಉದ್ದೇಶದಿಂದ ಬೇರೆಯವರಿಗೆ ಮಾರಾಟ ಮಾಡುವುದು ಇನ್ನೊಂದು ಸಂಸ್ಥೆಯಿಂದ ಸಾಲ ಪಡೆಯುವುದು ಸಾಧ್ಯತೆ ಇರುತ್ತದೆ. ಆದ್ದರಿಂದ ಎಲ್ಲಾ ಅಡಮಾನ ಪತ್ರಗಳನ್ನು ನೊಂದಣಿ ಮಾಡಿಸುವುದು ಸೂಕ್ತ. ಯಾವುದೇ ಸ್ವತ್ತುಗಳಿಗೆ ಸಾಲ ಕೊಡುವಾಗ ಅಥಾವಾ ಕರೀದಿ ಮಾಡುವವರು ಋಣಾಭಾರ ಪತ್ರವನ್ನು ಕಡ್ಡಾಯಾವಾಗಿ ನೋಡಲೇ ಬೇಕಿರುತ್ತದೆ. ಋಣಾಭಾರ ಪತ್ರಗಳನ್ನು ನೋಡಿದಾಗ ಆ ಸ್ವತ್ತಿನ ಮೇಲಿರುವ ಸಾಲ, ಅಟಾಚ್ಮೆಂಟ್ ಹಾಗೂ ಇನ್ನಿತರ ಸರ್ಕರಿ/ ಖಾಸಗಿ ವ್ಯಜ್ಯ ಏನಾದರೂ ಇದ್ದರೆ ಋಣಾಭಾರ ಪತ್ರದಲ್ಲಿ ಗೊತ್ತಾಗುತ್ತದೆ.
ಯಾವುದೇ ಸಮಸ್ಯೆ ಇಲ್ಲದೇ ಸೂಕ್ತ ಸಮಯದಲ್ಲಿ ಸಾಲ ತಿರಿದರೆ ಸಾಲ ಪಡೆದುಕೊಂಡವನು ಕಡ್ಡಾಯಾವಾಗಿ ತಿರುವಳಿ ಪತ್ರ (Reconveyence deed ) ಮಾಡಿಸಿಕೊಳ್ಳಬೇಕಾಗಿರುತ್ತದೆ.
ಅಡಮಾನ ಮಾಡಿ ಸಾಲ ತಿರಿಸದಿದ್ದರೆ ಸಾಲ ಕೊಟ್ಟವರು ಘನ ನ್ಯಾಯಾಲಯಕ್ಕಾಗಲಿ ಅಥಾವಾ Securitization and Reconstruction of Financial Assets and enforcement of Security Interest act-2022 ಅಡಿಯಲ್ಲಿ ಸ್ವತ್ತುಗಳ ಹರಾಜು ಮಾಡಿ ಸಂಸ್ಥೆಗಳು ಸಾಲದ ಮೊತ್ತ ಮತ್ತು ಬಡ್ಡಿಯನ್ನು ವಸೂಲಿ ಮಾಡಲು ಅವಕಾಶವಿರುತ್ತದೆ.
