ಬೆಂಗಳೂರು, ಡಿ. 09: ನೀವು ಅಪಾರ್ಟ್‌ಮೆಂಟ್ ನಲ್ಲಿ ಪ್ಲಾಟ್ ಖರೀದಿ ಮಾಡಿದ್ದೀರಾ ? ನಿಮ್ಮ ಪ್ಲಾಟ್ ಗೆ ಸಂಬಂಧಿಸಿದ ಭೂಮಿಯ ಹಕ್ಕಿನ ಬಗ್ಗೆ ಬಿಲ್ಡರ್ ಡಿಕ್ಲರೇಷನ್ ಆಫ್ ಡೀಡ್ ಮಾಡಿಕೊಟ್ಟಿದ್ದಾರಾ ? ಮಿಗಿಲಾಗಿ ನಿಮ್ಮ ಅಪಾರಟ್‌ ಮೆಂಟ್ ಗೆ ಸಂಬಂಧಿಸಿದಂತೆ ರಚಿಸಿರುವ ಅಸೋಸಿಯೇಷನ್ ಸಹಕಾರ ಇಲಾಖೆಯಲ್ಲಿ ನೋಂದಣಿಯಾಗಿದೆಯಾ ಎಂಬುದನ್ನು ಖಾತ್ರಿ ಪಡಿಸಿಕೊಳ್ಳಿ! ಅದರ ಬದಲಾಗಿ ಉಪ ನೋಂದಣಾಧಿಕಾರಿಗಳ ಕಚೇರಿಯಲ್ಲಿ ನೋಂದಣಿ ಮಾಡಿದ್ದ ಪಕ್ಷದಲ್ಲಿ ನಿಮಗೆ ತೊಂದರೆ ಎಂಬುದು ಕಟ್ಟಿಟ್ಟ ಬುತ್ತಿ. ಅಪಾರ್ಟ್ ಮೆಂಟ್ ಅಸೋಸಿಯೇಷನ್ ನೋಂದಣಿ ಬಗ್ಗೆ ಈ ಮಾಹಿತಿ ಓದಿದ ಬಳಿಕ ನೀವೇ ನಿರ್ಧರಿಸಿ!
ಬೆಂಗಳೂರು ನಂತಹ ಮಹಾ ನಗರಗಳಲ್ಲಿ ಮನೆಗಳಿಗಿಂತಲೂ ಗಗನಚುಂಬಿ ಅಪಾರ್ಟ್ ಮೆಂಟ್ ಗಳೇ ಹೆಚ್ಚು ನಿರ್ಮಾಣವಾಗುತ್ತಿವೆ. ಕಡಿಮೆ ಜಾಗದಲ್ಲಿ ಹೆಚ್ಚು ಜನ ವಾಸ ಮಾಡುವ ಕಾರಣಕ್ಕೆ ಹಾಗೂ ಬಿಲ್ಡರ್ ಗಳು ಹೆಚ್ಚು ಲಾಭ ಗಳಿಸಲು ನಲವತ್ತು ಅಂತಸ್ತಿನ ಅಪಾರ್ಟ್ ಮೆಂಟ್ ಗಳನ್ನು ನಿರ್ಮಾಣ ಮಾಡುತ್ತಾರೆ. ಈ ಅಪಾರ್ಟ್ ಮೆಂಟ್ ನ ಪ್ಲಾಟ್ ಗಳು ಮಾರಾಟವಾದ ಬಳಿಕ ಅಪಾರ್ಟ್ ಮೆಂಟ್ ಗಳಲ್ಲಿನ ಪ್ಲಾಟ್ ಗಳಿಗೆ ಸೇರಿದ ಭೂಮಿಯ ಹಕ್ಕು, ಅಪಾರ್ಟ್ ಮೆಂಟ್ ನಿರ್ವಹಣೆಗಾಗಿ ಅಪಾರ್ಟ್ ಮೆಂಟ್ ಅಸೋಸಿಯೇಷನ್ ಗಳನ್ನು ಸಹ ರಚಿಸಲಾಗುತ್ತದೆ. ಬಹುತೇಕ ಬಿಲ್ಡರ್ ಗಳು ಅಪಾರ್ಟ್ ಮೆಂಟ್ ಅಸೋಸಿಯೇಷನ್ ನನ್ನು ಉಪ ನೋಂದಣಾಧಿಕಾರಿಗಳ ಕಚೇರಿಯಲ್ಲಿ ನೋಂದಣಿ ಮಾಡಿಸಿ ಕೈತೊಳೆದುಕೊಳ್ಳುತ್ತಾರೆ.
ಸಾಮಾನ್ಯವಾಗಿ ಅಪಾರ್ಟ್ ಮೆಂಟ್ ಅಥವಾ ಬಹುಮಹಡಿ ಕಟ್ಟಡಗಳಿಗೆ ಸಂಬಂಧಿಸಿದಂತೆ ಮೂಲ ಮಾಲೀಕರು ಜಮೀನುಗಳನ್ನು ಭೂ ಪರಿವರ್ತಿಸಿ ತದನಂತರ ಸಂಬಂಧಪಟ್ಟ ಪ್ಲಾನಿಂಗ್ ಅಥಾರಿಟಿಯಲ್ಲಿ ಪ್ಲಾನ್ ಅಪ್ರೂವಲ್ ಮಾಡಿ ಖಾತಾ ಕಂದಾಯ ಪಾವತಿ ಮಾಡಿರುತ್ತಾರೆ. ಇದಾದ ನಂತರ ಪ್ರತಿ ಪ್ಲಾಟ್ ಗಳನ್ನು ಖರೀದಿದಾರರಿಗೆ ಕ್ರಯದ ಕರಾರು ಮಾಡಿಕೊಟ್ಟು ನಂತರ ಕ್ರಯ ಪತ್ರ ನೋಂದಣಿ ಮಾಡಿರುತ್ತಾರೆ.
ಕ್ರಯ ಪತ್ರ ವನ್ನು ಎಲ್ಲಾ ಅಪಾರ್ಟ್ ಮೆಂಟ್ ಗಳಿಗೆ ಸಂಬಂಧಿಸಿದಂತೆ ನೋಂದಣಿಯಾದ ಬಳಿಕ ಮೂಲ ಮಾಲೀಕರು ಆಸ್ತಿಗೆ ಸಂಬಂಧಪಟ್ಟಂತೆ ಮೂಲ ದಾಖಲೆಗಳನ್ನು ಖರೀದಿದಾರರ ಜತೆ ಮಾತನಾಡಿ, ಅವರಲ್ಲಿ ಒಂದು ಸಂಘವನ್ನು ಸ್ಥಾಪಿಸಿ ಮೂಲ ದಾಖಲೆಗಳನ್ನು ಅವರ ವಶಕ್ಕೆ ನೀಡುವ ಒಂದು ಪದ್ಧತಿಯಿದೆ.
ಕ್ರಯ ಪತ್ರಗಳನ್ನು ನೋಂದಣಿಯಾದ ಬಳಿಕ ಪ್ರತಿ ಕ್ರಯ ಪತ್ರಕ್ಕೆ ಸಂಬಂಧಪಟ್ಟಂತೆ ಒಂದು ಡೀಡ್ ಆಫ್ ಡಿಕ್ಲರೇಷನ್ ಮಾಡಬೇಕು ಎಂದು ಕರ್ನಾಟಕ ಪ್ಲಾಟ್ಸ್ ಅಂಡ್ ಅಪಾರ್ಟ್ ಮೆಂಟ್ಸ್ ಮಾಲೀಕರ ಕಾಯಿದೆ ಹೇಳುತ್ತದೆ. ಅದಾಗ್ಯೂ ಕೆಲವು ಬಿಲ್ಡರ್ ಗಳು ಡೀಡ್ ಆಫ್ ಡಿಕ್ಲರೇಷನ್ ಮಾಡುವ ಪದ್ಧತಿ ಇಟ್ಟುಕೊಂಡಿರುವುದಿಲ್ಲ. ಡೀಡ್ ಆಫ್ ಡಿಕ್ಲರೇಷನ್ ಮಾಡಿಸುವುದು ಅತಿ ಸೂಕ್ತವಾಗುವುದು. ಡೀಡ್ ಆಪ್ ಡಿಕ್ಲರೇಷನ್ ಮಾಡುವ ಮೂಲಕ ಅವಿಭಾಜಿತ ಭೂಮಿಯ ಹಕ್ಕನ್ನು ಖಾತ್ರಿ ಪಡಿಸುವ ಡೀಡ್ ಆಫ್ ಡಿಕ್ಲರೇಷನ್ ಮಾಡಿಸುವುದು ಕಡ್ಡಾಯಗಿರುತ್ತದೆ.
ಅಪಾರ್ಟ್ ಮೆಂಟ್ ಅಸೋಸಿಯೇಷನ್ ಮಾಡುವಾಗ, ಬಿಲ್ಡರ್ ಪ್ಲಾಟ್ ಮಾಲೀಕರ ಕ್ರಯ ಪತ್ರಗಳ ಸಂಖ್ಯೆಗಳನ್ನು ನಮೂದಿಸಿ ಒಂದು ಸಂಘ ಎಂಬ ಪತ್ರವನ್ನು ತಯಾರು ಮಾಡಿ ಅದನ್ನು ಸಹ ಉಪ ನೋಂದಣಿ ಕಚೇರಿಯಲ್ಲಿ ನೋಂದಣಿ ಮಾಡಿಸುತ್ತಾರೆ. ಇದು ತಪ್ಪು. ಯಾಕೆಂದರೆ ಅಪಾರ್ಟ್ ಮೆಂಟ್ ಅಸೋಸಿಯೇಷನ್ ಉಪ ನೋಂದಣಾಧಿಕಾರಿಗಳ ಕಚೇರಿಯಲ್ಲಿ ನೋಂದಣಿ ಮಾಡಿದರೆ, ಅಸೋಸಿಯೇಷನ್ ನಿರ್ವಹಣೆ, ಲೆಕ್ಕ ಪತ್ರ ವಿಚಾರ, ಸಂಘದ ಪದಾಧಿಕಾರಿಗಳು ಎಸಗುವ ಅಕ್ರಮಗಳ ಬಗ್ಗೆ ಉಪ ನೋಂದಣಾಧಿಕಾರಿಗಳು ಹೊಣೆಯಾಗಿರುವುದಿಲ್ಲ. ಅಸೋಸಿಯೇಷನ್ ನಲ್ಲಿ ಏನಾದರೂ ಅಕ್ರಮ ನಡೆದರೆ, ಅಸೋಸಿಯೇಷನ್ ಪದಾಧಿಕಾರಿಗಳು ದುರ್ನತಡೆ ಕಂಡು ಬಂದರೆ ಯಾರು ಏನೂ ಮಾಡಲು ಸಾಧ್ಯವಿಲ್ಲ. ಕೋರ್ಟ್ ಮೊರೆ ಹೋಗಬೇಕದೀತು.
ಅಪಾರ್ಟ್ ಮೆಂಟ್ ಅಸೋಸಿಯೇಷನ್ ಸರಿಯಾದ ನೋಂದಣಿಗಾಗಿಯೇ ಸಂಘ ಸಂಸ್ಥೆಗಳ ನೋಂದಣಿ ಕಾಯ್ದೆ 1965 ಕಾನೂನು ಇದ್ದು, ಆ ಕಾನೂನುನ್ನು ಜಾರಿಗೊಳಿಸುವ ಹೊಣೆ ಕರ್ನಾಟಕ ಸರ್ಕಾರದ ಸಹಕಾರ ಇಲಾಖೆಯ ವ್ಯಾಪ್ತಿಯಲ್ಲಿದೆ. ಅಪಾರ್ಟ್ ಮೆಂಟ್ ಯಾವ ಜಾಗದಲ್ಲಿ ರುತ್ತದೆ ಅದಕ್ಕೆ ಸಂಬಂಧಪಟ್ಟಂತೆ ಸಹಾಯಕ ರಿಜಿಸ್ಟ್ರಾರ್ , ಸಹಕಾರ ಇಲಾಖೆ ಇಲ್ಲಿ ಅಸೋಸಿಯೇಷನ್ ನೋಂದಣಿ ಮಾಡಿಸಬೇಕು. ಆದರೆ, ಬಹುತೇಕರು ಹೆಚ್ಚು ಮಂದಿ ಉಪ ನೋಂದಣಾಧಿಕಾರಿಗಳ ಕಚೇರಿಯಲ್ಲಿ ನೋಂದಣಿ ಮಾಡಿಕೊಳ್ಳುವುದರಿಂದ ಯಾವುದೇ ದಾಸ್ತವೇಜುಗಳು ಉಪ ನೋಂದಣಾಧಿಕಾರಿಗಳ ಕಚೇರಿಯಲ್ಲಿ ನೋಂದಣಿಯದರೆ, ಆ ದಾಸ್ತವೇಜಿಗೆ ಸಂಬಂಧಿಸದಿಂತೆ ಸಂಬಂಧಿಸಿದ ಕೆಲಸ ಕಾರ್ಯಗಳು, ಅಡಿಟ್ , ಫಾಲೋ ಅಪ್, ಅನುವರ್ತನಾ ವರದಿ ಉಪ ನೋಂದಣಾಧಿಕಾರಿಗಳ ಜವಾಬ್ದಾರಿ ಇರುವುದಿಲ್ಲ. ಹಾಗಾಗಿ ಉಪ ನೋಂದಣಾಧಿಕಾರಿಗಳ ಕಚೇರಿಯಲ್ಲಿ ನೋಂದಣಿಯಾದ ಸಂಘ ಸಂಸ್ಥೆ ಸರಿಯಾಗಿ ನಿರ್ವಹಣೆ ಮಾಡುವ, ಪ್ರಜಾ ಪ್ರಭುತ್ವ ಅಡಿ ಕಾರ್ಯ ನಿರ್ವಹಿಸಲು ಸಾಧ್ಯವಿಲ್ಲ.
ಆದೇ ಒಂದು ವೇಳೆ ಸಂಘ ಸಂಸ್ಥೆಗಳ ಕಾಯ್ದೆ 1965 ರ ಅನ್ವಯ ಸಹಕಾರ ಇಲಾಖೆಯಲ್ಲಿ ನೋಂದಣಿಯಾದರೆ, ಕನಿಷ್ಠ ಏಳು ಜನ ಬೋರ್ಡ್ ಆಫ್ ಡೈರೆಕ್ಟರ್ಸ್ ಇರಬೆಕಾಗುತ್ತದೆ. ಪ್ರತಿ ವರ್ಷ ಸಂಘದ ಲೆಕ್ಕ ಪತ್ರಗಳನ್ನು ಅಡಿಟ್ ಮಾಡಿಸಿ ಸಹಕಾರ ಇಲಾಖೆಯ ರಿಜಿಸ್ಟ್ರಾರ್ ಗೆ ಸಲ್ಲಿಸಿ ಅವರಿಂದ ಅನುಮೋದನೆ ಪಡೆಯಬೇಕಿರುತ್ತದೆ. ಹಾಗೂ ಏನಾದರೂ ಲೋಪ ದೋಷಗಳು ಇದ್ದರೆ, ಆ ಸಂಘದ ಸದಸ್ಯತ್ವ ಪಡೆದ ಎಲ್ಲಾ ಸದಸ್ಯರಿಗೆ ಕೇಳುವ ಹಕ್ಕು ಇರುತ್ತದೆ.
ಯಾವುದೇ ಸದಸ್ಯರಿಗೆ ಸಂಬಂಧಪಟ್ಟಂತೆ ಹಣ ದುರುಪಯೋಗ, ಗುರುತರ ಆರೋಪ ಕೇಳಿ ಬಂದರೆ ಸೊಸೈಟಿ ನೋಂದಣಿ ಕಾಯ್ದೆ 25 ರ ಅನ್ವಯ ತನಿಖೆಗೆ ಒಳಪಡಿಸಬಹುದಾಗಿದೆ. ಹಾಗೂ ನಿಗದಿತ ಸಮಯಕ್ಕೆ ಚುನಾವಣೆ, ಇನ್ನಿತರ ಪ್ರಜಾ ಪ್ರಭುತ್ವ ನಿಯಮ ಜಾರಿಗೊಳಿಸಬಹುದಾಗಿದೆ. ಈ ಎಲ್ಲಾ ಅಂಶಗಳು ಉಪ ನೋಂದಣಾಧಿಕಾರಿಗಳ ಕಚೇರಿಯಲ್ಲಿ ನೋಂದಣಿ ಮಾಡಿಸಿದ ಸಂಘ ಸಂಸ್ಥೆಗಳಲ್ಲಿ ಅನ್ವಯ ಆಗಲ್ಲ. ಹೀಗಾಗಿ ಪ್ಲಾಟ್ ಖರೀದಿದಾರರು ತಮ್ಮ ಅಪಾರ್ಟ್ ಮೆಂಟ್ ನ ಅಸೋಸಿಯೇಷನ್ ರಚನೆ ಮಾಡಿದರೆ ಕಡ್ಡಾಯವಾಗಿ ಡೀಡ್ ಆಫ್ ಡಿಕ್ಲರೇಷನ್ ಮಾಡಿಸಬೇಕು. ಜತೆಗೆ ಕಡ್ಡಾಯವಾಗಿ ಅಸೋಸಿಯೇಷನ್ ನನ್ನು ಸಹಕಾರ ಇಲಾಖೆಯಲ್ಲಿ ನೋಂದಣಿ ಮಾಡಿಸುವುದು ಸೂಕ್ತ. ತಪ್ಪಿದರೆ ಅಸೋಸಿಯೇಷನ್ ನಲ್ಲಿ ಆಗುವ ಅಕ್ರಮಗಳನ್ನು ಕೇಳುವರೇ ಇರುವುದಿಲ್ಲ!
