ಕಳೆದ ವಾರ ಸುರಿದ ಧಾರಾಕಾರ ಮಳೆಯಿಂದಾಗಿ ಬೆಂಗಳೂರಿನ ಕೆಲವು ಭಾಗಗಳಲ್ಲಿ ಜನರನ್ನು ದೋಣಿಗಳಲ್ಲಿ ಸ್ಥಳಾಂತರಿಸಲಾಯಿತು. ಜಲಾವೃತವಾದ ಐಷಾರಾಮಿ ವಿಲ್ಲಾಗಳು ಮತ್ತು ಸಾಲು ಅಪಾರ್ಟ್‌ಮೆಂಟ್‌ಗಳು ಸಾಮಾಜಿಕ ಮಾಧ್ಯಮಗಳಲ್ಲಿ ಬಿರುಗಾಳಿಯನ್ನೇ ಎಬ್ಬಿಸಿದವು. ವಾರದ ನಂತರ ಮಾಲೀಕರು ಮನೆಗಳಿಗೆ ಹಿಂದಿರುಗಿ ಸ್ವಚ್ಛತಾ ಕೆಲಸದಲ್ಲಿ ತೊಡಗಿರುವಾಗ ಅವರಿಗೆ ಹೊಸದೊಂದು ಗೊಂದಲ ತಲೆಯಲ್ಲಿ ಹೊಕ್ಕಿತು. ಕಟ್ಟಡದ ಮೂಲಸೌಕರ್ಯ, ಲಿಫ್ಟ್, ಒಳಚರಂಡಿ ಮತ್ತು ನೀರು ಸಂಸ್ಕರಣಾ ಘಟಕಗಳಂತಹ ಸಾಮಾನ್ಯ ಸೌಕರ್ಯಗಳಿಗೆ ಆದ ಹಾನಿಯನ್ನು ಯಾರು ಭರಿಸಬೇಕು?
ಕರ್ನಾಟಕದ ರಿಯಲ್‌ ಎಸ್ಟೇಟ್‌ ಉದ್ಯಮ ಮತ್ತು ಅದರ ನೀತಿಗಳಲ್ಲಿನ ಬಿರುಕನ್ನು ಬೆಂಗಳೂರು ಪ್ರವಾಹ ಇನ್ನಷ್ಟು ತೀವ್ರವಾಗಿಸಿದೆ- ಈ ಬಿರುಕು ಸುಮಾರು 40 ವರ್ಷಗಳಷ್ಟು ಹಳೆಯದು.
ರಾಜ್ಯದಲ್ಲಿ ಕ್ರಯ ಪತ್ರಗಳನ್ನು (sales deed) ಮಾಡಿಕೊಂಡು ಅಪಾರ್ಟ್‌ಮೆಂಟ್‌ಗಳನ್ನು ಪರಭಾರೆ ಮಾಡಲು ಅವಕಾಶವಿಲ್ಲ. ಅಪಾರ್ಟ್‌ಮೆಂಟ್‌ಗಳನ್ನು ಪರಭಾರೆ ಮಾಡುವುದು ಮತ್ತು ಉತ್ತರಾಧಿಕಾರವನ್ನು ಖಾತ್ರಿಪಡಿಸಲು ಕರ್ನಾಟಕ ಅಪಾರ್ಟ್ಮೆಂಟ್ ಮಾಲೀಕತ್ವ ಕಾಯ್ದೆ 1972 (ಕೆಎಒಎ) ಜಾರಿಯಲ್ಲಿದೆ. ಆದರೆ ಈ ಕಾಯ್ದೆಯು ಸಮರ್ಪಕವಾಗಿ ಅನುಷ್ಠಾನಕ್ಕೆ ಬರಲು 1908ರ ನೋಂದಣಿ ಕಾಯ್ದೆಗೆ ತಿದ್ದುಪಡಿ ತರುವ ಅಗತ್ಯವಿದೆ. ಅದು ಈವರೆಗೂ ಸಾಧ್ಯವಾಗಿಲ್ಲ. ಆದ್ದರಿಂದ ಸಮಸ್ಯೆಗೆ ಪರಿಹಾರ ಇಲ್ಲದಂತಾಗಿದೆ.
ಒಮ್ಮೆ ನಾವು ಅಪಾರ್ಟ್ಮೆಂಟ್ ಖರೀದಿಸಿದ ನಂತರ ಬಿಲ್ಡರ್ಗಳು ಹಸ್ತಾಂತರಣ ಪತ್ರದ (conveyance deed) ಮೂಲಕ ಸಂಪೂರ್ಣ ಭೂಮಿಯ ಅವಿಭಜಿತ ಮಾಲೀಕತ್ವವನ್ನು ಸಹಕಾರ ಸಂಘದ ಹೆಸರಿಗೆ ಮಾಡಿಕೊಡಬೇಕು. ಪ್ರತಿ ಅಪಾರ್ಟ್ಮೆಂಟ್ ಮಾಲೀಕನೂ ಅದರ ಪಾಲುದಾರನಾಗುತ್ತಾನೆ. ಸದ್ಯ ನಿವಾಸಿಗಳ ಕಲ್ಯಾಣ ಸಂಘವು (ಆರ್‌ಡಬ್ಲ್ಯುಎ) ಕೆಎಒಎ ಮತ್ತು ಕರ್ನಾಟಕ ಸಹಕಾರ ಸಂಸ್ಥೆಗಳ ಕಾಯ್ದೆ 1952 (ಕೆಸಿಎಸ್ಎ) ಅಡಿಯಲ್ಲಿ ನೋಂದಣಿ ಮಾಡಿಕೊಳ್ಳಬಹುದು. ಆದರೆ ಕಳೆದ 40 ವರ್ಷಗಳಲ್ಲಿ ರಾಜ್ಯ ಸರ್ಕಾರವು ಸಕ್ಷಮ ಪ್ರಾಧಿಕಾರಕ್ಕೆ ಅಧಿಕಾರ ನೀಡಿಲ್ಲ. ಆದ್ದರಿಂದ, ವಿಶೇಷವಾಗಿ, ಕೆಎಒಎ ಅಡಿಯಲ್ಲಿ ಸಂಘಗಳನ್ನು ನೋಂದಣಿ ಮಾಡಿಕೊಳ್ಳುವ ಅವಕಾಶ ಇಲ್ಲ.
ʻಅಪಾರ್ಟ್ಮೆಂಟ್ (ಮಾರಾಟ ಪತ್ರದ ಮೂಲಕ) ಮತ್ತು ಅದರ ಸಾಮಾನ್ಯ ಪ್ರದೇಶದ (ಕಾಮನ್‌ ಏರಿಯಾ) ಮಾಲೀಕತ್ವವು (ಹಸ್ತಾಂತರಣ ಪತ್ರದ ಮೂಲಕ) ಹಸ್ತಾಂತರ ಮಾಡಿದ ನಂತರ ಅಪಾರ್ಟ್ಮೆಂಟ್ ಖರೀದಿದಾರನು ಸಂಪೂರ್ಣ ಮಾಲೀಕತ್ವ ಪಡೆದುಕೊಳ್ಳುತ್ತಾನೆ. ಅದುವರೆಗೂ ಆ ಸ್ವತ್ತು ಪ್ರಮೋಟರ್‌ನದ್ದಾಗಿರುತ್ತದೆ ಮತ್ತು ಕೋಫಾ (KOFA) ಕಾಯ್ದೆಯ ಆರನೇ ವಿಧಿಯ ಪ್ರಕಾರ ಡೆವಲಪರ್ ತನ್ನ ಹಣದಲ್ಲೇ ಅವುಗಳನ್ನು ನಿರ್ವಹಣೆ ಮಾಡುವ ಜವಾಬ್ದಾರಿ ಹೊಂದಿರುತ್ತಾನೆʼ ಎಂದು ವಿಷಯದ ಕುರಿತು ಅಧ್ಯಯನ ನಡೆಸುತ್ತಿರುವ ಪರಿಣತರೊಬ್ಬರು ತಿಳಿಸುತ್ತಾರೆ.
ರಾಜ್ಯದಲ್ಲಿ ಬಹುತೇಕ ಬಿಲ್ಡರ್ಗಳು ಹಸ್ತಾಂತರಣ ಪತ್ರದ ಮೂಲಕ ಭೂಮಿಯ ಮಾಲೀಕತ್ವವನ್ನು ಅಪಾರ್ಟ್ಮೆಂಟ್ ಖರೀದಿದಾರರ ಹೆಸರಿಗೆ ಮಾಡಿಕೊಟ್ಟಿಲ್ಲ. ಆದ್ದರಿಂದ ಜಲಾವೃತವಾಗಿದ್ದ ಅಪಾರ್ಟ್ಮೆಂಟ್ ಮಾಲೀಕರಿಗೆ ಇದು ತಲೆನೋವಾಗಿ ಪರಿಣಮಿಸಿದೆ. ಅವರು ನಿವಾಸಿಗಳ ಕಲ್ಯಾಣ ಸಂಘಗಳ ಮೂಲಕ ದುರಸ್ತಿಗೆ ಹಣ ವ್ಯಯಿಸುತ್ತಿದ್ದಾರೆ. ಕಾಮನ್‌ ಏರಿಯಾ ಈಗಲೂ ಬಿಲ್ಡರ್‌ಗಳ ಹೆಸರಿನಲ್ಲೇ ಇದ್ದರೂ ಅವರು ಈ ಸಮಸ್ಯೆ ಕುರಿತು ತಲೆ ಕೆಡಿಸಿಕೊಳ್ಳುವ ಗೋಜಿಗೆ ಹೋಗುತ್ತಿಲ್ಲ.
ಅಧಿಸೂಚನೆ ಹೊರಡಿಸುವಲ್ಲಿ ಸರ್ಕಾರ ವಿಳಂಬ ನೀತಿ ಅನುಸರಿಸುತ್ತಿರುವುದರಿಂದಾಗಿ ಕೆಎಒಎ ಅಡಿ ರೂಪುಗೊಂಡ ಬಹುತೇಕ ಸಂಘಗಳಿಗೆ ಮಾನ್ಯತೆ ಇಲ್ಲ ಮತ್ತು ಆಪದ್ಧನ-ನಿರ್ವಹಣಾ ನಿಧಿಗಾಗಿ ಬ್ಯಾಂಕ್ ಖಾತೆಗಳನ್ನೇ ಹೊಂದಿಲ್ಲ.
ʻನಮ್ಮದು ಹಳೆಯ ವಸತಿ ಸಮೂಹ. ಆಗ ನಮಗೆ ಕಾನೂನು ಅರಿವು ಇರಲಿಲ್ಲ. ಕಾಲಾಂತರದಲ್ಲಿ ಭೂಮಿಯ ಮೌಲ್ಯ ದಿಢೀರ್‌ ಹೆಚ್ಚಳವಾದ ಪರಿಣಾಮ ಬಿಲ್ಡರ್ ನಮಗೆ ಭೂಮಿಯ ಪಾಲು ನೀಡಲು ಒಪ್ಪುತ್ತಿಲ್ಲʼ ಎಂದು ಅಪಾರ್ಟ್ಮೆಂಟ್ ಮಾಲೀಕರೊಬ್ಬರು ಸಮಸ್ಯೆಯನ್ನು ವಿವರಿಸಿದರು. ರಾಜ್ಯ ಸರ್ಕಾರವು ಈ ಸಮಸ್ಯೆಯನ್ನು ಪರಿಹರಿಸುವ ನಿಟ್ಟಿನಲ್ಲಿ ಕಾರ್ಯನಿರ್ವಹಿಸುತ್ತಿದೆ ಎಂದು ಹಿರಿಯ ಅಧಿಕಾರಿಯೊಬ್ಬರು ಮಾಹಿತಿ ನೀಡಿದರು.
