#Land law #Transfer of property act 1882 #Sale deed #Gift deed,
ಬೆಂಗಳೂರು: ಅ. 25: ಒಂದು ಸ್ಥಿರಾಸ್ತಿಯನ್ನು ಮಾರಾಟ ಮಾಡಬೇಕಾದರೆ ಅಥವಾ ಖರೀದಿಸಬೇಕಾದರೆ ಬಹಳ ಎಚ್ಚರಿಕೆ ಅತ್ಯಗತ್ಯ. ಸ್ವಲ್ಪ ಯಾಮಾರಿದರೂ ಅಸ್ತಿ ವರ್ಗಾವಣೆಯಲ್ಲಿ ಲೋಪಗಳು ಉಂಟಾಗಿ ಆಸ್ತಿ ವರ್ಗಾವಣೆ ಪ್ರಕ್ರಿಯೆ ಕಾನೂನು ಬಾಹಿರವಾಗಿರಬಹುದು. ಹೀಗಾಗಿ ಒಂದು ಆಸ್ತಿ ವರ್ಗಾವಣೆ ವಿಷಯದಲ್ಲಿ ಆಸ್ತಿ ವರ್ಗಾವಣೆ ಕಾನೂನು ತಿಳಿದುಕೊಳ್ಳುವುದು ಅತ್ಯಗತ್ಯ.
ಪ್ರತಿಯೊಬ್ಬರು ತಮ್ಮ ಜೀವನದಲ್ಲಿ ಒಂದಲ್ಲಾ ಒಂದು ಅಸ್ತಿಯನ್ನು ಖರೀದಿ ಮಾಡುತ್ತಾರೆ. ಇಲ್ಲವೇ ಇರುವ ಆಸ್ತಿಯನ್ನು ಮಾರಾಟ ಮಾಡುತ್ತಾರೆ. ಈ ಆಸ್ತಿಯನ್ನು ಒಬ್ಬರಿಂದ ಇನ್ನೊಬ್ಬರಿಗೆ ವರ್ಗಾವಣೆ ಮಾಡುವ ನಿಯಮ, ವಿಧಾನದ ಬಗ್ಗೆ Transfer of property Act 1882 ಹೇಳುತ್ತದೆ. ಪ್ರತಿಯೊಬ್ಬರು ಈ ಕಾಯ್ದೆಯ ಪ್ರಮುಖ ಅಂಶಗಳ ಬಗ್ಗೆ ತಿಳಿದುಕೊಳ್ಳುವುದು ಅತ್ಯವಶ್ಯಕ.ಈ ಕಾಯ್ದೆ ಹಿನ್ನೆಲೆ, ,ಮಹತ್ವದ ಅಂಶಗಳು, ಆಸ್ತಿ ವರ್ಗಾವಣೆ ಮಾಡಲು ಅವಶ್ಯಕ ಅಂಶಗಳು, ಆಸ್ತಿ ವರ್ಗಾವಣೆಯ ವಿಧಗಳTransfer of Property Act 1882 : ಬಗ್ಗೆ ಪ್ರತಿಯೊಬ್ಬರು ತಿಳಿದುಕೊಳ್ಳಲೇಬೇಕು.
ಯಾವುದೇ ಒಂದು ಸ್ಥಿರಾಸ್ತಿಯನ್ನು ಒಬ್ಬರಿಂದ ಇನ್ನೊಬ್ಬರಿಗೆ ವರ್ಗಾವಣೆ ಮಾಡುವುದನ್ನು ಆಸ್ತಿ ವರ್ಗಾವಣೆ ಎಂದು ಕರೆಯುತ್ತೇವೆ. ಒಂದು ಆಸ್ತಿಯ ಸಂಪೂರ್ಣ ಹಕ್ಕುಗಳನ್ನು ವರ್ಗಾವಣೆ ಮಾಡಬಹದು. ಇಲ್ಲವೇ ಅಲ್ಪ ಹಕ್ಕುಗಳನ್ನು ಮಾತ್ರ ವರ್ಗಾವಣೆ ಮಾಡಬಹುದು. ಆಸ್ತಿಯ ಸಂಪೂರ್ಣ ಮಾಲಿಕತ್ವವನ್ನು ವರ್ಗಾವಣೆ ಮಾಡಬಹುದು. ಸೀಮಿತ ( ಗೇಣಿ) ಹಕ್ಕುಗಳನ್ನು ವರ್ಗಾವಣೆ ಮಾಡಬಹುದು. ಆದರೆ ಇಬ್ಬರು ಜೀವಿತ ವ್ಯಕ್ತಿಗಳ ನಡುವೆ ಈ ಪ್ರಕ್ರಿಯೆ ನಡೆಯುವುದು ಬಹುಮುಖ್ಯ.
History of Transfer of property act
ಆಸ್ತಿ ವರ್ಗಾವಣೆ ಕಾಯ್ದೆ ಜಾರಿ ಹಿನ್ನೆಲೆ: ಭಾರತ ಬ್ರಿಟೀಷರ ಆಳ್ವಿಕೆಗೆ ಒಳಪಡುವ ಮೊದಲು ಇಲ್ಲಿ ಹಿಂದು ಮತ್ತು ಮುಸ್ಲಿಂ ವೈಯಕ್ತಿಕ ಕಾನೂನುಗಳ ಅಡಿಯಲ್ಲಿ ಆಸ್ತಿಗಳನ್ನು ವರ್ಗಾವಣೆ ಮಾಡಲಾಗುತ್ತಿತ್ತು. ಬ್ರಿಟೀಷರು ಯಾವಾಗ ಭಾರತದ ಕಾನೂನು ವಿಷಯಗಳಲ್ಲಿ ತಲೆ ಹಾಕಿದರೋ ಆಗ ಇಂಗ್ಲೆಂಡ್ ಮಾದರಿ ನ್ಯಾಯ ವ್ಯವಸ್ಥೆಯನ್ನು ಭಾರತದಲ್ಲಿ ಜಾರಿಗೆ ತಂದರು. ಆಸ್ತಿ ವರ್ಗಾವಣೆಗೆ ಸಂಬಂಧಿಸಿದಂತೆ ಹೈಕೋರ್ಟ್ ಗಳನ್ನು ಸ್ಥಾಪಿಸಿದರು. ಅನ್ಯಾಯ ತಡೆಯುವ ಉದ್ದೇಶ ಹಾಗೂ ಅಕ್ರಮ ವರ್ಗಾವಣೆ ತಡೆಯುವುದು ಈ ನ್ಯಾಯಾಲಯಗಳ ಸ್ಥಾಪನೆ ಉದ್ದೇಶವಾಗಿತ್ತು.ಆಸ್ತಿ ವರ್ಗಾವಣೆ ಸಂಬಂಧ ಕಾನೂನು ರಚಿಸಲು ಬ್ರಿಟಿಷ್ ರಾಣಿ ಎಲಿಜಬತ್ II ರವರು ಮೊದಲು ಕಮೀಷನ್ ನೇಮಿಸಿದರು. ಆಸ್ತಿ ವರ್ಗಾವಣೆ ನಿಯಮಗಳಿಗೆ ತಿದ್ದುಪಡಿ ಮಾಡಿ ಕರಡನ್ನು ಭಾರತಕ್ಕೆ ಕೊಟ್ಟಿದ್ದು 1877 ರಲ್ಲಿ ಶಾಸಕಾಂಗ ಸಭೆಯಲ್ಲಿ ಮಂಡಿಸಲಾಯಿತು. ಇದಕ್ಕೆ ಭಾರೀ ಟೀಕೆ ವ್ಯಕ್ತವಾದ ಹಿನ್ನೆಲೆಯಲ್ಲಿ ಮತ್ತೊಮ್ಮೆ ಕರಡು ಸಿದ್ದಪಡಿಸಲು ಎರಡನೇ ಲಾ ಕಮೀಷನ್ ಗೆ ಒಪ್ಪಿಸಿತು. ಬ್ರಿಟೀಷರ The law of conveyancing and property act 1881 ರ ಅಂಶಗಳನ್ನು ಎರವಲು ಪಡೆದು ಭಾರತದ ನೆಲಕ್ಕೆ ಅನುಕೂಲವಾಗುವಂತೆ ಆಸ್ತಿ ವರ್ಗಾವಣೆ ಕಾಯ್ದೆ 1882 ನ್ನು ಭಾರತದಲ್ಲಿ ಜಾರಿಗೆ ತಂದಿದ್ದು ಈಗಲೂ ಆಸ್ತಿ ವರ್ಗಾವಣೆಗೆ ಸಂಬಂಧಿಸಿದಂತೆ ಇದೇ ನಿಯಮಗಳು ಅನ್ವಯಿಸುತ್ತವೆ.
Meaning of Immovable property: ಭೂಮಿ ಅಥವಾ ಭೂಮಿಗೆ ಹೊಂದಿಕೊಂಡಿರುವ ಕಟ್ಟಡ, ಯಂತ್ರೋಪಕರಣಗಳನ್ನು ಸ್ಥಿರಾಸ್ತಿ ಎಂದು ಕರೆಯುತ್ತೇವೆ. ಆದರೆ ಭೂಮಿಯಲ್ಲಿ ಬೆಳೆದಿರುವ ಮರಗಳು ಸ್ಥಿರಾಸ್ತಿ ಅಥವಾ ಚರಾಸ್ತಿಯೇ ಎಂಬ ಪ್ರಶ್ನೆ ಏಳುತ್ತದೆ. ಮರಗಳು ಸಂದರ್ಭಾನುಸಾರ, ಸ್ಥಿರಾಸ್ತಿಯೂ ಹೌದು. ಚರಾಸ್ತಿಯೂ ಹೌದು ಎಂದು ಹಲವಾರು ಪ್ರಕರಣಗಳಲ್ಲಿ ತೀರ್ಪುಗಳು ಬಂದಿವೆ.
ಆಸ್ತಿ ವರ್ಗಾವಣೆ ಪ್ರಕ್ರಿಯೆ:
ಆಸ್ತಿ ವರ್ಗಾವಣೆ ಕಾಯ್ದೆ ಪ್ರಕಾರ ಒಂದು ಕಾನೂನು ಬದ್ಧ ವರ್ಗಾವಣೆ ಎನಿಸಿಕೊಳ್ಳಬೇಕಾದರೆ, ಅದು instrument, attested and Registered ಆಗಿರಬೇಕು. ಈ ಪ್ರಕ್ರಿಯೆ ಪ್ರತಿಯೊಬ್ಬರಿಗೂ ಗೊತ್ತಿರಬೇಕು. ಆಸ್ತಿಯ ವರ್ಗಾವಣೆಯಲ್ಲಿ ಅಕ್ರಮ ತಡೆಯುವ ಉದ್ದೇಶದಿಂದ ಡೀಡ್ ನ್ನು ಮಾರಾಟಗಾರ ಹಾಜರುಪಡಿಸಬೇಕು. ಒಬ್ಬರ ಮಾರಾಟಗಾರ ಹಾಗೂ ಖರೀದಿದಾರ ಇರಬೇಕು. ಆಸ್ತಿ ಮಾರಾಟ ಪ್ರಕ್ರಿಯೆಗೆ ಸಾಕ್ಷಿಗಳು ಸಹಿ ಮಾಡಿರಬೇಕು. ಅ ದಸ್ತಾವೇಜು ನೋಂದಣಿ ಆಗಿರಬೇಕು. ಆಸ್ತಿಯು ಚೆಕ್ ಬಂದಿ ( ವಿವರ ) ಇರಬೇಕು.
Instrument: ಆಸ್ತಿ ವರ್ಗಾವಣೆ ಕಾಯ್ದೆ ಪ್ರಕಾರ ಒಂದು ಆಸ್ತಿ ವರ್ಗಾವಣೆಯಾಗಬೇಕಾದರೆ ಅದಕ್ಕೆ ಲೀಗಲ್ ಡಾಕುಮೆಂಟ್ ಹೊಂದಿರಬೇಕು. ಇದು ಇಬ್ಬರು ಜೀವಿತ ವ್ಯಕ್ತಿಗಳ ನಡುವಿನ ಒಪ್ಪಂದದ ದಾಸ್ತವೇಜು. ಇದನ್ನು ಸಾಕ್ಷಿಯನ್ನಾಗಿ ಪರಿಗಣಿಸಲಾಗುತ್ತದೆ.
Attested : ಲೀಗಲ್ ಡಾಕುಮೆಂಟ್ ನಲ್ಲಿ ಇಬ್ಬರು ಸಾಕ್ಷಿದಾರರು ಸಹಿ ಮಾಡಿರಬೇಕು. ಅಸ್ತಿ ವರ್ಗಾವಣೆ ಬಗ್ಗೆ ಸಾಕ್ಷಿಗಳಿಗೆ ಮಾಹಿತಿ ಇರಬೇಕು. 1926 ರಲ್ಲಿ ಕಾಯ್ದೆಗೆ ತಿದ್ದಪಡಿ ತರುವ ಮೂಲಕ ಇಬ್ಬರು ಅಥವಾ ಹೆಚ್ಚು ಸಾಕ್ಷಿದಾರರ ಸಹಿ ಕಡ್ಡಾಯ ಮಾಡಲಾಯಿತು. ಆದರೆ ಮಾರಾಟಗಾರ ಅಥವಾ ಖರೀದಿದಾರ ಸಾಕ್ಷಿಯಾಗುವಂತಿಲ್ಲ.ಸಾಲಕ್ಕಾಗಿ ಅಡಮಾನವಿಟ್ಟ ಆಸ್ತಿ ವರ್ಗಾವಣೆ: 1900 ರಲ್ಲಿ ತಿದ್ದುಪಡಿ ತರುವ ಮೂಲಕ ಸಾಲಕ್ಕಾಗಿ ಸ್ಥಿರಾಸ್ತಿಯನ್ನು ವರ್ಗಾವಣೆ ಮಾಡಿಕೊಳ್ಳಲು ಅವಕಾಶ ಮಾಡಿಕೊಳ್ಳಲಾಗಿದೆ. ತಿದ್ದುಪಡಿಗೂ ಮೊದಲು ಅಡಮಾನ ಅಸ್ತಿ ವರ್ಗಾವಣೆ ಮಾಡಿಕೊಳ್ಳಲು ಅವಕಾಶ ಇರಲಿಲ್ಲ.
property Registration : ಆಸ್ತಿ ವರ್ಗಾವಣೆ ಕಾಯ್ದೆ ಪ್ರಕಾರ ಲೀಗಲ್ ದಾಸ್ತವೇಜನ್ನು ಕಡ್ಡಾಯವಾಗಿ ಸಂಬಂಧಪಟ್ಟ ಆಸ್ತಿಯ ವ್ಯಾಪ್ತಿಗೆ ಒಳಪಟ್ಟಿರುವ ನೋಂದಣಿ ಕಚೇರಿಯಲ್ಲಿ ನೋಂದಣಿ ಮಾಡಬೇಕು.
ಅಸ್ತಿ ನೋಂದಣಿ ಕಾಯ್ದೆಯ ಅಗತ್ಯ ಅಂಶಗಳು:
*ಜೀವಿತ ವ್ಯಕ್ತಿಗಳ ನಡುವೆ ವರ್ಗಾವಣೆ: ಯಾವುದೇ ಒಂದು ಆಸ್ತಿ ವರ್ಗಾವಣೆ ಜೀವಿತ ವ್ಯಕ್ತಿಗಳ ಹಾಗೂ ಹಕ್ಕುಳ್ಳವರಿಂದ ವರ್ಗಾವಣೆ ಆಗಬೇಕು. ಕಂಪನಿ,ಸೊಸೈಟಿ, ನಿಗಮ ಸಂಘದ ಹೆಸರಿಗೆ ವರ್ಗಾವಣೆ ಮಾಡಬಹುದು.
*ಒಂದು ಆಸ್ತಿ ವರ್ಗಾವಣೆ ನೂರು ರೂಪಾಯಿ ಮೌಲ್ಯ ರೂ. ಮೇಲ್ಪಟ್ಟಿರಬೇಕು. .
ಸೇಲ್ ಡೀಡ್ ಲಿಖಿತವಾಗಿ ಬರೆದಿರಬೇಕು.
*ಮಾರ್ಟ್ಗೇಜ್ ಅಗಿದ್ದರೆ ಅದರ ಮೌಲ್ಯ ನೂರು ರೂಪಾಯಿಗಿಂತಲೂ ಹೆಚ್ಚು ಅಗಿರಬೇಕು.
ಗಿಫ್ಟ್‌ ಡೀಡ್ ಅಗಿದ್ದರೆ ಅದು ಲಿಖಿತ ದಸ್ತಾವೇಜು ಆಗಿರಬೇಕು.
*ಒಂದು ವರ್ಷಕ್ಕಿಂತಲೂ ಹೆಚ್ಚು ಅವಧಿಗೆ ಸಂಬಂಧಿಸಿದ ಲೀಸ್‌ ಡೀಡ್ ಕೂಡ ಲಿಖಿತ ದಸ್ತಾವೇಜು ಆಗಿರಬೇಕು.
ಜನಿಸದ ಮಗುವಿನ ಹೆಸರಿಗೆ ಅಸ್ತಿ ವರ್ಗಾವಣೆ : ಜನಿಸದ ಮಗುವಿನ ಹೆಸರಿಗೆ ಸ್ಥಿರಾಸ್ತಿ ವರ್ಗಾವಣೆ ಮಾಡಲು ಸಾಧ್ಯವಿಲ್ಲ. ಹದಿನೆಂಟು ವರ್ಷ ಮೇಲ್ಪಟ್ಟ ಬಳಿಕ ಆಸ್ತಿ ವರ್ಗಾವಣೆ ಮಾಡಬಹುದು.
ಷರತ್ತು ಬದ್ಧ ವರ್ಗಾವಣೆ: ಯಾವುದೇ ಒಂದು ಆಸ್ತಿಯನ್ನು ಷರತ್ತು ಬದ್ಧವಾಗಿ ವರ್ಗಾವಣೆ ಮಾಡಬಹುದು. ಆ ಷರತ್ತು ಉಲ್ಲಂಘನೆ ಆದರೆ ಅಂತಹ ಆಸ್ತಿ ವರ್ಗಾವಣೆ ರದ್ದಾಗುತ್ತದೆ.
ಆಸ್ತಿ ವರ್ಗಾವಣೆ ವಿಧಗಳು:
Sale deed : ಸ್ಥಿರಾಸ್ತಿಯನ್ನು ಅದರ ಮಾರುಕಟ್ಟೆ ಬೆಲೆಗೆ ಅನುಗುಣವಾಗಿ ಮಾರಾಟ ಮಾಡಬಹುದು.
Mortgage: ಯಾವುದೇ ಒಂದು ಆಸ್ತಿಯನ್ನು ಅಡಮಾನವಿಟ್ಟು ಸಾಲ ಪಡೆದಿದ್ದಲ್ಲಿ, ಸಾಲ ಕಟ್ಟದಿದ್ದರೆ, ಸಾಲ ನೀಡಿದ ವ್ಯಕ್ತಿ ತನ್ನ ಸಾಲದ ಮೊತ್ತ ಅದಕ್ಕೆ ತಗಲುವ ಬಡ್ಡಿಗೆ ಅಸ್ತಿ ಮಾರಾಟ ಮಾಡಿ, ಬಾಕಿ ಮೊತ್ತವನ್ನು ಸಾಲದಾತನಿಗೆ ನೀಡಬೇಕು. ಇಲ್ಲವೇ ಸಾಲಗಾರ ಬಾಕಿ ಸಾಲ ಮತ್ತು ಬಡ್ಡಿ ಪಾವತಿಸಿ ಮಾರ್ಟ್ಗೇಜ್ ಒಪ್ಪಂದವನ್ನು ರದ್ದ ಪಡಿಸಬಹುದು.
Exchange of land: ಒಂದು ಆಸ್ತಿಯನ್ನು ಬದಲಿಯಾಗಿ ಕೊಟ್ಟು, ಅದಕ್ಕೆ ಪ್ರತಿಯಾಗಿ ಇನ್ನೊಂದು ಆಸ್ತಿಯನ್ನು ಪಡೆದು ಆಸ್ತಿಯನ್ನು ವರ್ಗಾವಣೆ ಮಾಡಿಕೊಳ್ಳಬಹುದು. ಇದನ್ನು ಅಸ್ತಿಯ ಬದಲಿ ವರ್ಗಾವಣೆ ಎಂದು ಕರೆಯುತ್ತೇವೆ. ಇಲ್ಲಿ ಹಣಕಾಸಿನ ವಹಿವಾಟು ನಡೆಯದಿದ್ದರೂ ಪರವಾಗಿಲ್ಲ. ಆಸ್ತಿ ಕೊಟ್ಟು ಪಡೆದುಕೊಳ್ಳುವ ವಿಧಾನವಾಗಿದೆ.
Gift deed: ಒಂದು ಆಸ್ತಿಯ ಮಾಲೀಕ ತನಗೆ ಇಷ್ಟ ಬಂದವರಿಗೆ ಆಸ್ತಿಯನ್ನು ಉಡುಗೊರೆಯಾಗಿ ನೀಡಿ ನೋಂದಣಿ ಮಾಡಿಕೊಡಬಹುದು. ಆಸ್ತಿ ಕೊಡುವವರನ್ನು ಡೋನರ್ ಎಂಥಲೂ ಪಡೆಯುವರರನ್ನು ಡೋನಿ ಎಂದು ಕರೆಯಲಾಗುತ್ತದೆ.
