ನೀವು ಬಾಡಿಗೆದಾರರೇ? ಹಾಗಾದರೆ ಮಾದರಿ ಬಾಡಿಗೆ ಕಾಯಿದೆ ಬಗ್ಗೆ ನಿಮಗೆಷ್ಟು ಗೊತ್ತು?

ನವದೆಹಲಿ: ಕೇಂದ್ರ ಕ್ಯಾಬಿನೆಟ್, ಕಳೆದ ವರ್ಷ ಜೂನ್ 2 ರಂದು, ಮಾದರಿ ಬಾಡಿಗೆ ಕಾಯಿದೆ 2021 ( Model Tenancy Act) ಅನ್ನು ಅನುಮೋದಿಸಿದೆ. ಇದನ್ನು ಈಗ ಎಲ್ಲಾ ರಾಜ್ಯಗಳು ಪ್ರತ್ಯೇಕವಾಗಿ ಅಳವಡಿಸಿಕೊಳ್ಳಬಹುದು, ಏಕೆಂದರೆ ‘ಬಾಡಿಗೆ’ ಸಂವಿಧಾನದ ಅಡಿಯಲ್ಲಿ ರಾಜ್ಯದ ವಿಷಯವಾಗಿದೆ. ಈ ಕಾಯಿದೆಯು ಬಾಡಿಗೆದಾರ ಮತ್ತು ಮನೆ ಮಾಲೀಕರ ಹಕ್ಕುಗಳು ಮತ್ತು ಕರ್ತವ್ಯಗಳನ್ನು ನಿಯಂತ್ರಿಸುತ್ತದೆ.

ಈ ಹಿಂದಿನ ಅನೇಕ ಬಾಡಿಗೆ ನಿಯಂತ್ರಣ ಕಾಯಿದೆಗಳು ಬಾಡಿಗೆದಾರರಿಗೆ ತೃಪ್ತಿ ನೀಡಿಲ್ಲ. ಬಾಡಿಗೆದಾರರು ಮಾಡಿದ ಭದ್ರತಾ ಠೇವಣಿಗಳ ಮರುಪಡೆಯುವಿಕೆಗೆ ರಕ್ಷಣೆ ನೀಡಿಲ್ಲ. ಅನೇಕ ಸಂದರ್ಭಗಳಲ್ಲಿ ವೆಚ್ಚಗಳು ಮತ್ತು ಹಾನಿಗಳ ಹೆಸರಿನಲ್ಲಿ ಭದ್ರತಾ ಠೇವಣಿಯಿಂದ ಹೆಚ್ಚಿನ ಮೊತ್ತದ ಹಣವನ್ನು ಕಡಿತಗೊಳಿಸಲಾಗಿದೆ. ಹೆಚ್ಚುವರಿಯಾಗಿ, ಈ ಕಾಯಿದೆಗಳು ಮಾಲೀಕರಿಗೆ ಪಾವತಿಸಿದ ಪ್ರಮಾಣಿತ ಬಾಡಿಗೆಯನ್ನು ಹೊರತುಪಡಿಸಿ ಬಾಡಿಗೆದಾರರ ಮೇಲೆ ಹಲವಾರು ಶುಲ್ಕಗಳನ್ನು ವಿಧಿಸುತ್ತವೆ.

ಅನೇಕ ರಾಜ್ಯಗಳಲ್ಲಿ, ಈ ಶುಲ್ಕಗಳು ಸೌಕರ್ಯಗಳಿಗಾಗಿ ಬಾಡಿಗೆಯ 15%, ಆಸ್ತಿಯ ನಿರ್ವಹಣೆಗಾಗಿ ಬಾಡಿಗೆಯ 10%, ಸ್ಥಳೀಯ ಪ್ರಾಧಿಕಾರದಿಂದ ವಿಧಿಸಲಾದ ಆವರಣಗಳಿಗೆ ಸಂಬಂಧಿಸಿದ ಆಸ್ತಿ ತೆರಿಗೆ ಮತ್ತು ವಿದ್ಯುತ್, ನೀರು ಇತ್ಯಾದಿಗಳಿಗೆ ಇತರ ವೆಚ್ಚಗಳನ್ನು ಒಳಗೊಂಡಿತ್ತು.

ಹೀಗಾಗಿ ದೀರ್ಘಾವಧಿಯ ನಂತರ, ಹೊಸ ಬಾಡಿಗೆ ಕಾಯಿದೆ 2021 ಬಾಡಿಗೆದಾರರ ಅಗತ್ಯಗಳಿಗೆ ಹೆಚ್ಚು ಸಂವೇದನಾಶೀಲವಾಗಿದೆ ಎಂದು ಸಾಬೀತುಪಡಿಸುತ್ತದೆ.

ವಸತಿ ಮತ್ತು ವಾಣಿಜ್ಯ ಆಸ್ತಿಗಳನ್ನು ನಿಯಂತ್ರಣ:
ಹೊಸ ಕಾಯಿದೆಯ ಪ್ರಾಥಮಿಕ ಉದ್ದೇಶವು ಬಾಡಿಗೆಗೆ ನೀಡಿರುವ ವಸತಿ ಮತ್ತು ವಾಣಿಜ್ಯ ಆಸ್ತಿಗಳನ್ನು ನಿಯಂತ್ರಿಸುವುದು. ಬಾಡಿಗೆದಾರರ ಹಿಡುವಳಿ ಹಕ್ಕುಗಳು ಮತ್ತು ಕಟ್ಟುಪಾಡುಗಳ ಮೇಲೆ ಸ್ಪಷ್ಟವಾದ ಮಾರ್ಗಸೂಚಿಗಳನ್ನು ಹಾಕಲು ಈ ಕಾಯಿದೆಯಿದೆ ಬದ್ಧವಾಗಿದೆ.

ಈ ಕಾಯಿದೆಯು ಭೂಮಾಲೀಕರು ಮತ್ತು ಬಾಡಿಗೆದಾರರ ನಡುವಿನ ವಿವಾದಗಳ ತಡೆರಹಿತ ಮತ್ತು ಪಾರದರ್ಶಕ ನಿರ್ಣಯದ ಮೇಲೆ ಕಾರ್ಯನಿರ್ವಹಿಸುತ್ತದೆ. ಇದು ಭೂಮಾಲೀಕರು ಮತ್ತು ಬಾಡಿಗೆದಾರರ ಪರಸ್ಪರ ಜವಾಬ್ದಾರಿಗಳನ್ನು ಸಮತೋಲನಗೊಳಿಸುವಲ್ಲಿ ಕಾರ್ಯನಿರ್ವಹಿಸುತ್ತದೆ. ಇದರಿಂದಾಗಿ ಆಸ್ತಿಯನ್ನು ಬಾಡಿಗೆಗೆ ಪಡೆಯುವ ಪ್ರಕ್ರಿಯೆಯನ್ನು ಸುಲಭ ಮತ್ತು ಸುರಕ್ಷಿತವಾಗಿಸುತ್ತದೆ. ಜೊತೆಗೆ ಈ ಕಾಯಿದೆ ನ್ಯಾಯಾಲಯಗಳು ಮತ್ತು ಅಸ್ತಿತ್ವದಲ್ಲಿರುವ ಬಾಡಿಗೆ-ಸಂಬಂಧಿತ ವಿವಾದಗಳ ಮೇಲಿನ ಹೊರೆಯನ್ನು ಕಡಿಮೆ ಮಾಡುತ್ತದೆ ಎಂದು ನಂಬಲಾಗಿದೆ.

ಕಾಯಿದೆಯ ಒಂದು ನಿರ್ಣಾಯಕ ಲಕ್ಷಣವೆಂದರೆ ಭೂಮಾಲೀಕರು ಮತ್ತು ಬಾಡಿಗೆದಾರರ ನಡುವೆ ಲಿಖಿತ ಒಪ್ಪಂದವನ್ನು ಕಾರ್ಯಗತಗೊಳಿಸುವುದು, ಇದು ಕಡ್ಡಾಯ ಕೂಡ ಆಗಿದೆ. ಒಪ್ಪಂದದಲ್ಲಿ ಅಸ್ಪಷ್ಟತೆಗಳನ್ನು ಕಡಿಮೆ ಮಾಡಲು, ಕಾಯಿದೆಯು ಹೆಚ್ಚುವರಿಯಾಗಿ ನಿಗದಿಪಡಿಸಿದ ಬಾಡಿಗೆ ಮೊತ್ತ, ಬಾಡಿಗೆ ಅವಧಿ, ಭದ್ರತಾ ಠೇವಣಿ ಪಾವತಿ, ಬಾಡಿಗೆ ಮೊತ್ತದ ಪರಿಷ್ಕರಣೆ ಇತ್ಯಾದಿಗಳನ್ನು ಸೇರಿಸಲು ಕಡ್ಡಾಯಗೊಳಿಸುತ್ತದೆ.

ಹಿಂದಿನ ಕಾಯಿದೆಗಿಂತ ಭಿನ್ನವಾಗಿ, ವಸತಿ ಆಸ್ತಿಯ ಸಂದರ್ಭದಲ್ಲಿ ಭದ್ರತಾ ಠೇವಣಿಯಾಗಿ ಕೇವಲ ಎರಡು ತಿಂಗಳ ಬಾಡಿಗೆಯನ್ನು ಮತ್ತು ವಾಣಿಜ್ಯ ಆಸ್ತಿಯ ಸಂದರ್ಭದಲ್ಲಿ ಆರು ತಿಂಗಳ ಬಾಡಿಗೆಯನ್ನು ಇಡಲು ನಿಗದಿಪಡಿಸುತ್ತದೆ.

ಒಪ್ಪಂದವನ್ನು ಕಾರ್ಯಗತಗೊಳಿಸಿದ ಎರಡು ತಿಂಗಳೊಳಗೆ ಬಾಡಿಗೆ ಪ್ರಾಧಿಕಾರಕ್ಕೆ ಬಾಡಿಗೆ ಒಪ್ಪಂದವನ್ನು ತಿಳಿಸಲು ಇದು ಜಮೀನುದಾರ ಮತ್ತು ಹಿಡುವಳಿದಾರನ ಬಾಧ್ಯತೆಯನ್ನು ಮಾಡುತ್ತದೆ. ಹಿಡುವಳಿದಾರನು ಸಹಕರಿಸಲು ವಿಫಲವಾದರೆ, ಹಿಂದಿನ ಎರಡು ತಿಂಗಳ ಅವಧಿ ಮುಗಿದ ಒಂದು ತಿಂಗಳೊಳಗೆ ಅದೇ ಜವಾಬ್ದಾರಿಯನ್ನು ಜಮೀನುದಾರನು ಪೂರೈಸಬೇಕು.

ಹಿಡುವಳಿ ಅವಧಿಯು ಮುಕ್ತಾಯಗೊಳ್ಳುವ ಸಂದರ್ಭದಲ್ಲಿ ಬಾಡಿಗೆ ಒಪ್ಪಂದವನ್ನು ನವೀಕರಿಸುವ ಪ್ರಾಮುಖ್ಯತೆಯನ್ನು ಕಾಯಿದೆಯು ಒತ್ತಿಹೇಳುತ್ತದೆ. ವಿಫಲವಾದಲ್ಲಿ ಹಿಡುವಳಿದಾರನು ಭೂಮಾಲೀಕರಿಗೆ ಹೆಚ್ಚುವರಿ ಬಾಡಿಗೆಯನ್ನು ಪಾವತಿಸಬೇಕಾಗುತ್ತದೆ. ಬಾಡಿಗೆಗೆ ಮಾನ್ಯವಾದ ರಸೀದಿಯನ್ನು ನೀಡಲು ಜಮೀನುದಾರನು ನಿರಾಕರಿಸಿದರೆ, ಪೋಸ್ಟಲ್ ಮನಿ ಆರ್ಡರ್ ಮೂಲಕ ಬಾಡಿಗೆಯನ್ನು ಪಾವತಿಸಲು ಕಾಯಿದೆಯು ಸೂಚಿಸುತ್ತದೆ.

ಇದಲ್ಲದೆ, ಭೂಮಾಲೀಕರು ಸೂರ್ಯಾಸ್ತದ ಮೊದಲು ಅಥವಾ ನಂತರ ಆಸ್ತಿ ಆವರಣವನ್ನು ಪ್ರವೇಶಿಸಲು ಸಾಧ್ಯವಿಲ್ಲ. ಹಿಡುವಳಿದಾರರಿಗೆ ಅನಾನುಕೂಲತೆಯನ್ನು ತಪ್ಪಿಸಲು ಪ್ರವೇಶಿಸುವ ಕನಿಷ್ಠ 24 ಗಂಟೆಗಳ ಮೊದಲು ಬಾಡಿಗೆದಾರರಿಗೆ ತಿಳಿಸಬೇಕು ಎಂದು ಕಾಯಿದೆ ಸ್ಪಷ್ಟಪಡಿಸುತ್ತದೆ.

ಜಮೀನುದಾರನ ಒಪ್ಪಿಗೆಯಿಲ್ಲದೆ ಹಿಡುವಳಿದಾರನು ಆಸ್ತಿಗೆ ಯಾವುದೇ ಬದಲಾವಣೆಗಳನ್ನು ಮಾಡುವಂತಿಲ್ಲ ಎಂದು ಕಾಯಿದೆ ನಿರ್ದಿಷ್ಟಪಡಿಸುತ್ತದೆ. ಇದನ್ನು ಮಾಡಿದರೆ, ಭೂಮಾಲೀಕರು ಭದ್ರತಾ ಠೇವಣಿಯನ್ನು ಉಳಿಸಿಕೊಳ್ಳಬಹುದು. ಜೊತೆಗೆ ರಿಪೇರಿಗಾಗಿ ಖರ್ಚು ಮಾಡಿದ ಹೆಚ್ಚುವರಿ ಮೊತ್ತವನ್ನು ಬೇಡಿಕೆಯಿಡಬಹುದು. ಮುಂಚಿನ ಕಾಯಿದೆಗಿಂತ ಭಿನ್ನವಾಗಿ, ಜಮೀನುದಾರನು ನೀರು, ವಿದ್ಯುತ್ ಮತ್ತು ಮೂಲಭೂತ ಸೌಕರ್ಯಗಳನ್ನು ತಡೆಹಿಡಿಯುವಂತಿಲ್ಲ.

ಮೂರು ತೀರ್ಪು ಪ್ರಾಧಿಕಾರಗಳು:
ಈ ಕಾಯಿದೆಯಡಿ ಅಧಿಕಾರವನ್ನು ಪಡೆಯುವ ಮೂರು ತೀರ್ಪು ಪ್ರಾಧಿಕಾರಗಳೆಂದರೆ ಜಿಲ್ಲಾಧಿಕಾರಿ ನೇತೃತ್ವದ ಬಾಡಿಗೆ ಪ್ರಾಧಿಕಾರ, ಹೆಚ್ಚುವರಿ ಜಿಲ್ಲಾಧಿಕಾರಿ ಅಥವಾ ಹೆಚ್ಚುವರಿ ಜಿಲ್ಲಾಧಿಕಾರಿ ನೇತೃತ್ವದ ಬಾಡಿಗೆ ನ್ಯಾಯಾಲಯ ಮತ್ತು ಜಿಲ್ಲಾ ನ್ಯಾಯಾಧೀಶರು ಅಥವಾ ಹೆಚ್ಚುವರಿ ಜಿಲ್ಲಾ ನ್ಯಾಯಾಧೀಶರ ನೇತೃತ್ವದ ಟೆಂಟ್ ಟ್ರಿಬ್ಯೂನಲ್. ಆಯಾ ಹೈಕೋರ್ಟ್‌ಗಳ ಸಮಾಲೋಚನೆಯೊಂದಿಗೆ ಕಾಯಿದೆಯಡಿಯಲ್ಲಿ ಪ್ರತಿ ರಾಜ್ಯದಲ್ಲಿ ಬಾಡಿಗೆ ನ್ಯಾಯಮಂಡಳಿಗಳನ್ನು ಸ್ಥಾಪಿಸಬೇಕು.

ಮೇಲಿನ ಎಲ್ಲಾ ಅರ್ಹತೆಗಳ ಹೊರತಾಗಿಯೂ, ಆಸ್ತಿ ಮಾಲೀಕರು ಸ್ಥಿರ ಆಸ್ತಿಯನ್ನು ಹೊಂದುವ ಲಾಭವನ್ನು ಅನುಭವಿಸಲು ಕಾಯಿದೆಯು ಅನುಮತಿಸುವುದಿಲ್ಲ ಎಂದು ಭೂಮಾಲೀಕರು ಆರೋಪಿಸಿದ್ದಾರೆ.

ಇದು ಬಾಡಿಗೆ ವಸತಿ ಮಾರುಕಟ್ಟೆಗಳಲ್ಲಿ ಹೂಡಿಕೆ ಮಾಡದಂತೆ ಅನೇಕರನ್ನು ನಿರುತ್ಸಾಹಗೊಳಿಸುತ್ತದೆ ಮತ್ತು ಇದು ಅಸ್ತಿತ್ವದಲ್ಲಿರುವ ವಸತಿ ಸ್ಟಾಕ್‌ನ ಕ್ಷೀಣತೆಗೆ ಕಾರಣವಾಗಬಹುದು. ಇದರ ಹೊರತಾಗಿ ಯಾವುದೇ ಕಾನೂನಿನ ಅನುಷ್ಠಾನಕ್ಕೆ ಶಾಶ್ವತ ಸೆಟಪ್ ಅಗತ್ಯವಿರುತ್ತದೆ. ಗಣನೀಯ ಆಡಳಿತಾತ್ಮಕ ವೆಚ್ಚವನ್ನು ಉಂಟುಮಾಡುತ್ತದೆ ಮತ್ತು ಇದು ರಾಜ್ಯಕ್ಕೆ ಹೆಚ್ಚುವರಿ ಹೊರೆಯಾಗುತ್ತದೆ ಎನ್ನಲಾಗಿದೆ.