ಆಸ್ತಿ ವರ್ಗಾವಣೆ ಎಂದರೇನು? ಆಸ್ತಿಯನ್ನು ವರ್ಗಾಯಿಸಲು ಯಾರು ಅರ್ಹರು? ಆಸ್ತಿ ವರ್ಗಾವಣೆ ಕಾಯಿದೆ ಎಂದರೇನು?

ಭಾರತೀಯ ಕಾನೂನು ವ್ಯವಸ್ಥೆಯ ಅಡಿಯಲ್ಲಿ, ಆಸ್ತಿಗಳನ್ನು ಎರಡು ವರ್ಗಗಳಾಗಿ ವಿಂಗಡಿಸಲಾಗಿದೆ – ಚರಾಸ್ತಿ ಮತ್ತು ಸ್ಥಿರಾಸ್ತಿ. ಜುಲೈ 1, 1882 ರಂದು ಜಾರಿಗೆ ಬಂದ ಆಸ್ತಿ ವರ್ಗಾವಣೆ ಕಾಯಿದೆ (ToPA), 1882, ಜೀವಿಗಳ ನಡುವಿನ ಆಸ್ತಿ ವರ್ಗಾವಣೆಯ ಅಂಶಗಳೊಂದಿಗೆ ವ್ಯವಹರಿಸುತ್ತದೆ. ಭಾರತೀಯ ಕಾನೂನು ವ್ಯವಸ್ಥೆಯಲ್ಲಿನ ಅತ್ಯಂತ ಹಳೆಯ ಕಾನೂನುಗಳಲ್ಲಿ ಒಂದಾದ ಆಸ್ತಿ ವರ್ಗಾವಣೆ ಕಾಯಿದೆಯು ಒಪ್ಪಂದಗಳ ಕಾನೂನಿನ ವಿಸ್ತರಣೆಯಾಗಿದೆ ಮತ್ತು ಉತ್ತರಾಧಿಕಾರ ಕಾನೂನುಗಳಿಗೆ ಸಮಾನಾಂತರವಾಗಿರುತ್ತದೆ.

ಆಸ್ತಿ ವರ್ಗಾವಣೆ ಎಂದರೇನು?
ಕಾನೂನು ಆಸ್ತಿಯ ವರ್ಗಾವಣೆಯನ್ನು “ಜೀವಂತ ವ್ಯಕ್ತಿಯು ಪ್ರಸ್ತುತ ಅಥವಾ ಭವಿಷ್ಯದಲ್ಲಿ ಒಂದು ಅಥವಾ ಹೆಚ್ಚು ಇತರ ಜೀವಂತ ವ್ಯಕ್ತಿಗಳಿಗೆ ಅಥವಾ ತನಗೆ ಅಥವಾ ತನಗೆ ಮತ್ತು ಒಬ್ಬ ಅಥವಾ ಹೆಚ್ಚು ಇತರ ಜೀವಂತ ವ್ಯಕ್ತಿಗಳಿಗೆ ಆಸ್ತಿಯನ್ನು ತಿಳಿಸುವ ಕ್ರಿಯೆ” ಎಂದು ವ್ಯಾಖ್ಯಾನಿಸುತ್ತದೆ. ಜೀವಂತ ವ್ಯಕ್ತಿ ಅಂದರೂ ಕೂಡ ಕಂಪನಿ ಅಥವಾ ಸಂಘ ಅಥವಾ ವ್ಯಕ್ತಿಗಳ ದೇಹವನ್ನು ಒಳಗೊಂಡಿರುತ್ತದೆ.

ಚರಾಸ್ತಿ ಮತ್ತು ಸ್ಥಿರ ಆಸ್ತಿಗಳು ಯಾವುವು?
ಚರಾಸ್ತಿ ಮತ್ತು ಸ್ಥಿರ ಗುಣಲಕ್ಷಣಗಳ ನಡುವಿನ ವ್ಯತ್ಯಾಸವು ಅವುಗಳ ಭೌತಿಕ ಚಲನಶೀಲತೆಯ ಅಂಕಿಅಂಶಗಳಲ್ಲಿದೆ. ಚರ ಆಸ್ತಿಗಳನ್ನು ಒಂದು ಸ್ಥಳದಿಂದ ಇನ್ನೊಂದಕ್ಕೆ ಸಾಗಿಸಬಹುದಾದರೂ, ಸ್ಥಿರ ಆಸ್ತಿಯ ವಿಷಯದಲ್ಲಿ ಇದು ನಿಜವಲ್ಲ. ಸ್ಥಿರತೆಯ ಈ ಸ್ಥಿತಿಯು ಭೂಮಿ ಮತ್ತು ಮನೆಗಳನ್ನು ಸ್ಥಿರ ಆಸ್ತಿಯನ್ನಾಗಿ ಮಾಡುತ್ತದೆ ಮತ್ತು ನಗದು, ಚಿನ್ನ, ಪಾಲು ಇತ್ಯಾದಿಗಳನ್ನು ಚರ ಆಸ್ತಿಯನ್ನಾಗಿ ಮಾಡುತ್ತದೆ.

ಆಸ್ತಿ ವರ್ಗಾವಣೆಯ ವ್ಯಾಪ್ತಿ ಕಾಯಿದೆ
ಆಸ್ತಿ ವರ್ಗಾವಣೆ ನಡೆಯುವ ವಿಧಾನಗಳು
ಪಕ್ಷಗಳು: ಆಸ್ತಿ ವರ್ಗಾವಣೆ ಕಾಯಿದೆಯಡಿಯಲ್ಲಿ, ಆಸ್ತಿಯ ವರ್ಗಾವಣೆಯನ್ನು ಎರಡು ಅಥವಾ ಹೆಚ್ಚಿನ ಪಕ್ಷಗಳ ಆಕ್ಟ್ ಅಥವಾ ಕಾನೂನಿನ ಕಾರ್ಯಾಚರಣೆಯ ಮೂಲಕ ಕಾರ್ಯಗತಗೊಳಿಸಬಹುದು.

ಆಸ್ತಿಯ ಪ್ರಕಾರ: ಆಸ್ತಿಯ ವರ್ಗಾವಣೆ ಕಾಯಿದೆಯು ಪ್ರಾಥಮಿಕವಾಗಿ ಸ್ಥಿರ ಆಸ್ತಿಯನ್ನು ಒಂದು ಜೀವಿಯಿಂದ (ಇಂಟರ್ ವಿವೋಸ್) ಇನ್ನೊಂದಕ್ಕೆ ವರ್ಗಾಯಿಸಲು ಅನ್ವಯಿಸುತ್ತದೆ. ಅಲ್ಲದೆ, ಈ ಕಾಯಿದೆಯು ವ್ಯಕ್ತಿಗಳು ಮತ್ತು ಕಂಪನಿಗಳಿಂದ ಆಸ್ತಿ ವರ್ಗಾವಣೆಗೆ ಅನ್ವಯಿಸುತ್ತದೆ. ಆದಾಗ್ಯೂ, ಆಸ್ತಿ ವರ್ಗಾವಣೆ ಕಾಯಿದೆಯು ಪಕ್ಷಗಳ ಕಾರ್ಯಗಳಿಗೆ ಅನ್ವಯಿಸುತ್ತದೆ ಮತ್ತು ಕಾನೂನಿನಿಂದ ಅನ್ವಯವಾಗುವ ವರ್ಗಾವಣೆಗಳ ಮೇಲೆ ಅಲ್ಲ.

ಆಸ್ತಿ ವರ್ಗಾವಣೆ ಕಾಯಿದೆಯು ವ್ಯಕ್ತಿಗಳು ಮತ್ತು ಕಂಪನಿಗಳಿಂದ ಸ್ಥಿರ ಆಸ್ತಿಯ ವರ್ಗಾವಣೆಗೆ ಅನ್ವಯಿಸುತ್ತದೆ.

ಮಾರಾಟ, ಗುತ್ತಿಗೆ, ಅಡಮಾನ, ವಿನಿಮಯ, ಉಡುಗೊರೆ ಅಥವಾ ಕ್ರಮಬದ್ಧವಾದ ಕ್ಲೈಮ್ಗಳ ರೂಪದಲ್ಲಿ ವರ್ಗಾವಣೆಗಳ ಮೇಲೆ ಕಾಯಿದೆಯು ಅನ್ವಯಿಸುತ್ತದೆ. ಆಸ್ತಿಯ ವರ್ಗಾವಣೆಯು ಉತ್ತರಾಧಿಕಾರ, ಉಯಿಲುಗಳು, ಮುಟ್ಟುಗೋಲು, ದಿವಾಳಿತನ ಅಥವಾ ಡಿಕ್ರಿಯ ಅನುಷ್ಠಾನದ ಮೂಲಕ ಮಾರಾಟವನ್ನು ಒಳಗೊಂಡಿರುವುದಿಲ್ಲ.

ಆಸ್ತಿ ವರ್ಗಾವಣೆ ಕಾಯಿದೆ ಅಡಿಯಲ್ಲಿ ‘ವರ್ಗಾವಣೆ’ ಎಂದರೆ ಏನು?
ವರ್ಗಾವಣೆಯ ಪದವು ಮಾರಾಟ, ಅಡಮಾನ, ಗುತ್ತಿಗೆ, ಕ್ರಮಬದ್ಧವಾದ ಹಕ್ಕು, ಉಡುಗೊರೆ ಅಥವಾ ವಿನಿಮಯದ ಮೂಲಕ ವರ್ಗಾವಣೆಯನ್ನು ಒಳಗೊಂಡಿರುತ್ತದೆ. ಆಕ್ಟ್ ಕಾನೂನಿನ ಕಾರ್ಯಾಚರಣೆಯ ಮೂಲಕ ವರ್ಗಾವಣೆಯನ್ನು ಒಳಗೊಳ್ಳುವುದಿಲ್ಲ, ಉತ್ತರಾಧಿಕಾರ, ಮುಟ್ಟುಗೋಲು, ದಿವಾಳಿತನ ಅಥವಾ ಡಿಕ್ರಿಯ(ತೀರ್ಪು) ಮರಣದಂಡನೆಯ ಮೂಲಕ ಮಾರಾಟದ ರೂಪದಲ್ಲಿ. ಉಯಿಲುಗಳ ಮೂಲಕ ಆಸ್ತಿಗಳನ್ನು ವಿಲೇವಾರಿ ಮಾಡಲು ಈ ಕಾಯಿದೆಯು ಅನ್ವಯಿಸುವುದಿಲ್ಲ ಮತ್ತು ಆಸ್ತಿಯ ಉತ್ತರಾಧಿಕಾರದ ಪ್ರಕರಣಗಳೊಂದಿಗೆ ವ್ಯವಹರಿಸುವುದಿಲ್ಲ.

ಆಸ್ತಿ ವರ್ಗಾವಣೆ ಕಾಯಿದೆ ಅಡಿಯಲ್ಲಿ ಆಸ್ತಿ ವರ್ಗಾವಣೆಯ ವಿಧಗಳು
ಆಸ್ತಿ ವರ್ಗಾವಣೆ ಕಾಯಿದೆಯು ಆರು ವಿಧದ ಆಸ್ತಿ ವರ್ಗಾವಣೆಗಳನ್ನು ಒಳಗೊಂಡಿದೆ:-
• ಮಾರಾಟ
• ಗುತ್ತಿಗೆ
• ಅಡಮಾನ
• ವಿನಿಮಯ
• ಉಡುಗೊರೆ
• ಕ್ರಿಯಾಶೀಲ ಹಕ್ಕು

ಆಸ್ತಿಯನ್ನು ವರ್ಗಾಯಿಸಲು ಯಾರು ಅರ್ಹರು?
ಆಸ್ತಿ ವರ್ಗಾವಣೆ ಕಾಯಿದೆಯ ಸೆಕ್ಷನ್ 7 ನಿಯಮಗಳನ್ನು ರೂಪಿಸುತ್ತದೆ, ಅವರ ಆಸ್ತಿಯನ್ನು ವರ್ಗಾಯಿಸಲು ಕಾನೂನುಬದ್ಧವಾಗಿ ಅರ್ಹರಾಗಿರುವ ವ್ಯಕ್ತಿಗಳಿಗೆ ವಿರುದ್ಧವಾಗಿ ‘ಒಪ್ಪಂದಕ್ಕೆ ಸಮರ್ಥ ಮತ್ತು ವರ್ಗಾವಣೆ ಮಾಡಬಹುದಾದ ಆಸ್ತಿಗೆ ಅರ್ಹತೆ ಹೊಂದಿರುವ ಅಥವಾ ತನ್ನದಲ್ಲದ ವರ್ಗಾವಣೆ ಮಾಡಬಹುದಾದ ಆಸ್ತಿಯನ್ನು ವಿಲೇವಾರಿ ಮಾಡಲು ಅಧಿಕಾರ ಹೊಂದಿರುವ ಪ್ರತಿಯೊಬ್ಬ ವ್ಯಕ್ತಿಯು ಅಂತಹ ಆಸ್ತಿಯನ್ನು ಸಂಪೂರ್ಣವಾಗಿ ಅಥವಾ ಭಾಗಶಃ ಮತ್ತು ಸಂಪೂರ್ಣವಾಗಿ ಅಥವಾ ಷರತ್ತುಬದ್ಧವಾಗಿ ಸಂದರ್ಭಗಳಲ್ಲಿ, ಮಟ್ಟಿಗೆ ಮತ್ತು ಒಳಗೆ ವರ್ಗಾಯಿಸಲು ಸಮರ್ಥನಾಗಿರುತ್ತಾನೆ. ಸದ್ಯಕ್ಕೆ ಜಾರಿಯಲ್ಲಿರುವ ಯಾವುದೇ ಕಾನೂನಿನಿಂದ ಅನುಮತಿಸಲಾದ ಮತ್ತು ಸೂಚಿಸಲಾದ ವಿಧಾನ,’ ವಿಭಾಗವು ಓದುತ್ತದೆ.

ಭಾರತೀಯ ಒಪ್ಪಂದ ಕಾಯಿದೆ, 1872 ರ ಅಡಿಯಲ್ಲಿ, ಒಬ್ಬ ವ್ಯಕ್ತಿಯು ಕನಿಷ್ಠ 18 ವರ್ಷ ವಯಸ್ಸಿನವರಾಗಿರಬೇಕು ಮತ್ತು ಒಪ್ಪಂದಕ್ಕೆ ಪ್ರವೇಶಿಸಲು ಅರ್ಹರಾಗಲು ಉತ್ತಮ ಮನಸ್ಸು ಹೊಂದಿರಬೇಕು.

ಆಸ್ತಿ ವರ್ಗಾವಣೆ ಕಾಯಿದೆ ಅಡಿಯಲ್ಲಿ ವರ್ಗಾಯಿಸಲಾಗದ ಆಸ್ತಿಗಳು
ಸ್ಥಿರಾಸ್ತಿಯ ವಿಷಯದಲ್ಲಿ, ಭವಿಷ್ಯದಲ್ಲಿ ಪಿತ್ರಾರ್ಜಿತವಾಗಿ ನಿರೀಕ್ಷಿಸುವ ಆಸ್ತಿಯನ್ನು ವರ್ಗಾಯಿಸಲು ಸಾಧ್ಯವಿಲ್ಲ ಎಂದು ಆಸ್ತಿ ವರ್ಗಾವಣೆ ಕಾಯಿದೆ ಹೇಳುತ್ತದೆ.

ಉದಾಹರಣೆ: ರಾಮ್ ತನ್ನ ಸ್ವಂತ ಮಕ್ಕಳಿಲ್ಲದ ತನ್ನ ತಾಯಿಯ ಚಿಕ್ಕಪ್ಪ ತನ್ನ ಆಸ್ತಿಯನ್ನು ತನಗೆ ನೀಡಬೇಕೆಂದು ನಿರೀಕ್ಷಿಸುತ್ತಾನೆ ಮತ್ತು ಅವನು ಆಸ್ತಿಯಲ್ಲಿ ತನ್ನ ಹಕ್ಕನ್ನು ತನ್ನ ಮಗನಿಗೆ ವರ್ಗಾಯಿಸುತ್ತಾನೆ, ವ್ಯವಹಾರವು ಅಮಾನ್ಯವಾಗಿದೆ.

ಆಸ್ತಿ ವರ್ಗಾವಣೆಯ ಅಡಿಯಲ್ಲಿ ಗುತ್ತಿಗೆ ಪಡೆದ ಆಸ್ತಿಗೆ ಮರು-ಪ್ರವೇಶಿಸುವ ಹಕ್ಕನ್ನು ಗುತ್ತಿಗೆದಾರನು ವರ್ಗಾಯಿಸಲು ಸಾಧ್ಯವಿಲ್ಲ.

ಉದಾಹರಣೆ: ರಾಮ್ ತನ್ನ ಕಥಾವಸ್ತುವನ್ನು ಮೋಹನ್ಗೆ ಗುತ್ತಿಗೆಗೆ ನೀಡುತ್ತಾನೆ ಮತ್ತು ಗುತ್ತಿಗೆ ಒಪ್ಪಂದದಲ್ಲಿ ತನಗೆ ಮರು-ಪ್ರವೇಶಿಸುವ ಹಕ್ಕಿದೆ ಎಂದು ಷರತ್ತು ಹಾಕುತ್ತಾನೆ, ಮೂರು ತಿಂಗಳಿಗಿಂತ ಹೆಚ್ಚು ಬಾಡಿಗೆಯನ್ನು ಪಾವತಿಸದಿದ್ದರೆ, ಅವನು ಮಾತ್ರ ಹಾಗೆ ಮಾಡುವ ಹಕ್ಕನ್ನು ಹೊಂದಿರುತ್ತಾನೆ. . ಅವನು ತನ್ನ ಸಹವರ್ತಿ ಗಣೇಶನಿಗೆ ಮರುಪ್ರವೇಶಿಸುವ ಹಕ್ಕನ್ನು ದಾಟಲು ಸಾಧ್ಯವಿಲ್ಲ.

ಭೂ ಮಾಲೀಕರೊಂದಿಗೆ ಜಂಟಿ ಅಭಿವೃದ್ಧಿ ಒಪ್ಪಂದವನ್ನು (ಜೆಡಿಎ) ಮಾಡಿಕೊಂಡಿರುವ ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಡೆವಲಪರ್, ನಂತರದ ಭೂಮಿಯಲ್ಲಿ ಯೋಜನೆಯನ್ನು ನಿರ್ಮಿಸಲು, ಟಾಪ್ ಆಕ್ಟ್ ನಿಬಂಧನೆಗಳ ಅಡಿಯಲ್ಲಿ ರಚಿಸಲಾದ ಯೋಜನೆಯ ಮಾಲೀಕತ್ವವನ್ನು ವರ್ಗಾಯಿಸಲು ಸಹ ಅನುಮತಿಸಲಾಗುವುದಿಲ್ಲ. JDA ಯ ಪರಿಣಾಮಗಳು ಯೋಜನೆಯ ಅಭಿವೃದ್ಧಿ ಭಾಗಕ್ಕೆ ಮಾತ್ರ ಸೀಮಿತವಾಗಿವೆ. ಮಾಲೀಕರ ಪರವಾಗಿ ಯೋಜನೆಯನ್ನು ಮಾರಾಟ ಮಾಡಲು ಬಿಲ್ಡರ್ ಸಾಮಾನ್ಯ ಅಧಿಕಾರವನ್ನು ಪಡೆಯಬೇಕು. ಈ ಸನ್ನಿವೇಶದಲ್ಲಿಯೂ ಸಹ, ಪ್ರಾಜೆಕ್ಟ್ನ ನಿರೀಕ್ಷಿತ ಖರೀದಿದಾರರಿಗೆ ಭೂಮಾಲೀಕರೇ ಸಾಗಣೆ ಪತ್ರವನ್ನು ಒದಗಿಸುತ್ತಾರೆ.

ಆಕ್ಟ್ ಸರಾಗಗೊಳಿಸುವ ಹಕ್ಕುಗಳ ವರ್ಗಾವಣೆಯನ್ನು ಸಹ ನಿಷೇಧಿಸುತ್ತದೆ – ಬೇರೊಬ್ಬರ ಭೂಮಿ ಅಥವಾ ಆಸ್ತಿಯನ್ನು ಕೆಲವು ರೀತಿಯಲ್ಲಿ ಬಳಸುವ ಹಕ್ಕು. ಇವುಗಳಲ್ಲಿ ದಾರಿಯ ಹಕ್ಕುಗಳು (ಮಾರ್ಗದ ಹಕ್ಕುಗಳು), ಬೆಳಕಿನ ಹಕ್ಕುಗಳು, ನೀರಿನ ಹಕ್ಕು ಇತ್ಯಾದಿಗಳು ಸೇರಿವೆ.

ಉದಾಹರಣೆ: ಮೋಹನ್ಗೆ ಸೇರಿದ ಭೂಮಿಯ ಮೇಲೆ ರಾಮನು ಸಾಗುವ ಹಕ್ಕನ್ನು ಹೊಂದಿದ್ದಾನೆ. ಈ ಹಕ್ಕನ್ನು ಗಣೇಶ್ಗೆ ವರ್ಗಾಯಿಸಲು ರಾಮ್ ನಿರ್ಧರಿಸುತ್ತಾನೆ. ಇದು ಸರಾಗಗೊಳಿಸುವ ಹಕ್ಕಿನ ವರ್ಗಾವಣೆಯಾಗಿರುವುದರಿಂದ, ಇದು ಅಮಾನ್ಯವಾಗಿದೆ.

ಆಸ್ತಿಯಲ್ಲಿ ಒಬ್ಬರ ಆಸಕ್ತಿಯನ್ನು ವರ್ಗಾಯಿಸಲು ಸಾಧ್ಯವಿಲ್ಲ, ಅದರ ಅನುಭೋಗದಲ್ಲಿ ನಿರ್ಬಂಧಿಸಲಾಗಿದೆ.

ಉದಾಹರಣೆ: ರಾಮ್ಗೆ ಅವರ ವೈಯಕ್ತಿಕ ಬಳಕೆಗಾಗಿ ಮನೆಯನ್ನು ನೀಡಿದರೆ, ಅವನು ತನ್ನ ಭೋಗದ ಹಕ್ಕನ್ನು ಮೋಹನ್ಗೆ ವರ್ಗಾಯಿಸಲು ಸಾಧ್ಯವಿಲ್ಲ.

ಭವಿಷ್ಯದ ನಿರ್ವಹಣೆಯ ಹಕ್ಕನ್ನು ಯಾರಿಗೆ ನೀಡಲಾಗಿದೆಯೋ ಅವರ ವೈಯಕ್ತಿಕ ಪ್ರಯೋಜನಕ್ಕಾಗಿ ಮಾತ್ರ. ಆದ್ದರಿಂದ, ಈ ಹಕ್ಕನ್ನು ವರ್ಗಾಯಿಸಲಾಗುವುದಿಲ್ಲ. ಹಿಡುವಳಿದಾರನು ವರ್ಗಾವಣೆ ಮಾಡಲಾಗದ ಆಕ್ಯುಪೆನ್ಸಿ ಹಕ್ಕನ್ನು ಹೊಂದಿದ್ದು, ಆಕ್ಯುಪೆನ್ಸಿಯಲ್ಲಿ ತನ್ನ ಆಸಕ್ತಿಗಳನ್ನು ಅನ್ಯಗೊಳಿಸಲು ಅಥವಾ ನಿಯೋಜಿಸಲು ಸಾಧ್ಯವಿಲ್ಲ. ಅದೇ ರೀತಿ, ಆದಾಯವನ್ನು ಪಾವತಿಸಲು ವಿಫಲವಾದ ಎಸ್ಟೇಟ್ನ ರೈತನು ಹಿಡುವಳಿಯಲ್ಲಿ ತನ್ನ ಆಸಕ್ತಿಯನ್ನು ನಿಯೋಜಿಸಲು ಸಾಧ್ಯವಿಲ್ಲ. ವಾರ್ಡ್ಗಳ ನ್ಯಾಯಾಲಯದ ನಿರ್ವಹಣೆಯಲ್ಲಿರುವ ಎಸ್ಟೇಟ್ನ ಗುತ್ತಿಗೆದಾರನ ವಿಷಯದಲ್ಲೂ ಇದು ನಿಜ.

ಆಸ್ತಿ ವರ್ಗಾವಣೆ ಕಾಯಿದೆ ಅಡಿಯಲ್ಲಿ ಮೌಖಿಕ/ಮೌಖಿಕ ಒಪ್ಪಂದದ ಮೂಲಕ ಆಸ್ತಿ ವರ್ಗಾವಣೆ
ವಹಿವಾಟನ್ನು ಮುಕ್ತಾಯಗೊಳಿಸಲು ಲಿಖಿತ ಒಪ್ಪಂದವನ್ನು ಸಿದ್ಧಪಡಿಸಬೇಕು ಎಂದು ಕಾನೂನು ಸ್ಪಷ್ಟವಾಗಿ ಹೇಳದ ಹೊರತು, ಮೌಖಿಕ ಒಪ್ಪಂದದ ಹೊರತಾಗಿಯೂ ಆಸ್ತಿ ವರ್ಗಾವಣೆಯ ಮೇಲೆ ಪರಿಣಾಮ ಬೀರಬಹುದು ಎಂದು ಆಸ್ತಿ ವರ್ಗಾವಣೆ ಕಾಯಿದೆಯ ವಿಭಾಗ 9 ಹೇಳುತ್ತದೆ.

100 ರೂ.ಗಿಂತ ಕಡಿಮೆ ಮೌಲ್ಯದ ಸ್ಥಿರಾಸ್ತಿಯ ಸಂದರ್ಭದಲ್ಲಿ, ಅಂತಹ ವರ್ಗಾವಣೆಗಳನ್ನು ನೋಂದಾಯಿತ ಸಾಧನದ ಮೂಲಕ ಅಥವಾ ಆಸ್ತಿಯನ್ನು ಸ್ವಾಧೀನಪಡಿಸಿಕೊಳ್ಳುವ ಮೂಲಕ ಮಾಡಬಹುದು. ಇತ್ತೀಚಿನ ತೀರ್ಪಿನಲ್ಲಿ, ಕರ್ನಾಟಕ ಉಚ್ಚ ನ್ಯಾಯಾಲಯವು ಆಸ್ತಿ ವರ್ಗಾವಣೆಯ ಮೊದಲ ನಿಬಂಧನೆಯು ಎರಡನೆಯದನ್ನು ಅತಿಕ್ರಮಿಸುತ್ತದೆ ಎಂದು ಸ್ಪಷ್ಟಪಡಿಸಿದೆ – ಅಂದರೆ ಎಲ್ಲಾ ಪ್ರಕರಣಗಳಲ್ಲಿ ನೋಂದಾಯಿತ ಸಾಧನದಿಂದ ಆಸ್ತಿ ವರ್ಗಾವಣೆಯನ್ನು ಮಾಡಬಹುದು. ಆಸ್ತಿ ವರ್ಗಾವಣೆ ಕಾಯ್ದೆಯಡಿ ನಿಗದಿಪಡಿಸಿದ ನಿಯಮಗಳ ಅಡಿಯಲ್ಲಿ ನೋಂದಣಿ ಅಗತ್ಯವಿಲ್ಲದ ಆಸ್ತಿಯ ಮಾಲೀಕತ್ವವನ್ನು ಸಾಬೀತುಪಡಿಸಲು ಸ್ವಾಧೀನತೆ ಸಾಕು ಎಂದು ಹೈಕೋರ್ಟ್ ಹೇಳಿದೆ.

ಇದರರ್ಥ ಲಿಖಿತ ದಾಖಲೆಯನ್ನು ಕಾರ್ಯಗತಗೊಳಿಸದೆ ಪ್ರಾಯೋಗಿಕವಾಗಿ ಯಾವುದೇ ಸ್ಥಿರ ಆಸ್ತಿಯನ್ನು ಇನ್ನೊಬ್ಬ ವ್ಯಕ್ತಿಯ ಹೆಸರಿನಲ್ಲಿ ವರ್ಗಾಯಿಸಲಾಗುವುದಿಲ್ಲ.

ಆದಾಗ್ಯೂ, ಕುಟುಂಬದ ಸದಸ್ಯರ ನಡುವೆ ಆಸ್ತಿಯ ವಿಭಜನೆಯನ್ನು ಹೊರತುಪಡಿಸಿ ಮೌಖಿಕ ವ್ಯವಸ್ಥೆಗಳು ಸಾಮಾನ್ಯವಾಗಿ ಕಾರ್ಯನಿರ್ವಹಿಸುವುದಿಲ್ಲ, ಅಲ್ಲಿ ಕುಟುಂಬ ಸದಸ್ಯರು ಮೌಖಿಕ ಒಪ್ಪಂದಕ್ಕೆ ಪ್ರವೇಶಿಸಬಹುದು ಮತ್ತು ಪ್ರಾಯೋಗಿಕ ಉದ್ದೇಶಗಳಿಗಾಗಿ ಆಸ್ತಿಯನ್ನು ವಿಭಜಿಸಬಹುದು. ವಹಿವಾಟು ಕಾನೂನುಬದ್ಧವಾಗಿ ಮಾನ್ಯವಾಗಿರಲು ಆಸ್ತಿಯ ವಿನಿಮಯಕ್ಕೆ ಸಾಮಾನ್ಯವಾಗಿ ಲಿಖಿತ ಒಪ್ಪಂದಗಳ ಅಗತ್ಯವಿರುತ್ತದೆ. ಮಾರಾಟ, ಉಡುಗೊರೆಗಳು, ಗುತ್ತಿಗೆ ಇತ್ಯಾದಿಗಳಿಗೆ ಇದು ನಿಜ.

ಆಸ್ತಿ ವರ್ಗಾವಣೆ ಕಾಯ್ದೆಯಡಿಯಲ್ಲಿ ಹುಟ್ಟಲಿರುವ ಮಗುವಿಗೆ ಆಸ್ತಿಯನ್ನು ವರ್ಗಾಯಿಸುವುದು
ಒಬ್ಬ ವ್ಯಕ್ತಿಯು ತನ್ನ ಆಸ್ತಿಯನ್ನು ಒಂದಕ್ಕಿಂತ ಹೆಚ್ಚು ತಲೆಮಾರುಗಳಿಗೆ ಕೊಡಲು ಯೋಜಿಸುತ್ತಿದ್ದರೆ, ಹಾಗೆ ಮಾಡುವಾಗ ಆಸ್ತಿ ವರ್ಗಾವಣೆ ಕಾಯಿದೆಯ ನಿಬಂಧನೆಗಳನ್ನು ಮನಸ್ಸಿನಲ್ಲಿಟ್ಟುಕೊಳ್ಳಬೇಕು. ನಂತರದ ಹಂತದಲ್ಲಿ ಕಾನೂನು ತೊಡಕುಗಳನ್ನು ತಪ್ಪಿಸಲು ಇದು ಅನಿವಾರ್ಯವಾಗುತ್ತದೆ.

ಆಸ್ತಿ ವರ್ಗಾವಣೆ ಕಾಯಿದೆಯ ಸೆಕ್ಷನ್ 13 ಮತ್ತು ಸೆಕ್ಷನ್ 14 ರಲ್ಲಿ ಮಾಡಲಾದ ನಿಬಂಧನೆಗಳ ಅಡಿಯಲ್ಲಿ, ಹುಟ್ಟಲಿರುವ ಮಗುವಿನ ಪರವಾಗಿ ನೇರವಾಗಿ ಆಸ್ತಿಯನ್ನು ವರ್ಗಾಯಿಸುವುದನ್ನು ನಿಷೇಧಿಸಲಾಗಿದೆ. ಇದು ಸಂಭವಿಸಬೇಕಾದರೆ, ವರ್ಗಾವಣೆಯನ್ನು ಮಾಡಲು ಉದ್ದೇಶಿಸಿರುವ ವ್ಯಕ್ತಿಯು ಮೊದಲು ಅದನ್ನು ವರ್ಗಾವಣೆಯ ದಿನಾಂಕದಂದು ಜೀವಂತವಾಗಿರುವ ವ್ಯಕ್ತಿಯ ಪರವಾಗಿ ವರ್ಗಾಯಿಸಬೇಕಾಗುತ್ತದೆ. ಹುಟ್ಟಲಿರುವ ಮಗು ಅಸ್ತಿತ್ವಕ್ಕೆ ಬರುವವರೆಗೆ ಆಸ್ತಿಯು ಈ ವ್ಯಕ್ತಿಯ ಹೆಸರಿನಲ್ಲಿ ನಿವೇದನೆಯಾಗಬೇಕು. ಮೂಲಭೂತವಾಗಿ, ಆಸ್ತಿಯಲ್ಲಿ ಹುಟ್ಟಲಿರುವ ಮಗುವಿನ ಆಸಕ್ತಿಯು ಮೊದಲಿನ ಆಸಕ್ತಿಯಿಂದ ಮುಂಚಿತವಾಗಿರಬೇಕು.

ಉದಾಹರಣೆ: ರಾಮ್ ತನ್ನ ಆಸ್ತಿಯನ್ನು ತನ್ನ ಮಗ ಮೋಹನ್ಗೆ ಮತ್ತು ನಂತರ ತನ್ನ ಹುಟ್ಟಲಿರುವ ಮೊಮ್ಮಗನಿಗೆ ವರ್ಗಾಯಿಸುತ್ತಾನೆ ಎಂದು ಭಾವಿಸೋಣ. ರಾಮನ ಮರಣದ ಮೊದಲು ಅವರು ಜನಿಸದಿದ್ದರೆ, ವರ್ಗಾವಣೆ ಮಾನ್ಯವಾಗಿರುವುದಿಲ್ಲ. ರಾಮ್ ಸಾಯುವ ಮೊದಲು ಮಗು ಜನಿಸಿದರೆ ಮತ್ತು ಮಗು ಹುಟ್ಟುವವರೆಗೆ ಆಸ್ತಿಯ ಆಸಕ್ತಿಯು ಮೋಹನ್ ಅವರಲ್ಲಿದ್ದರೆ ವರ್ಗಾವಣೆ ಮಾನ್ಯವಾಗಿರುತ್ತದೆ.

ಆಸ್ತಿಯ ವರ್ಗಾವಣೆಯ ಸಮಯದಲ್ಲಿ ಮಾರಾಟಗಾರನ ಜವಾಬ್ದಾರಿಗಳು

• ಆಸ್ತಿಯಲ್ಲಿ ಯಾವುದೇ ವಸ್ತು ದೋಷವನ್ನು ಖರೀದಿದಾರರಿಗೆ ಬಹಿರಂಗಪಡಿಸಲು.
• ಖರೀದಿದಾರನ ಪರಿಶೀಲನೆಗಾಗಿ ಕೋರಿಕೆಯ ಮೇರೆಗೆ, ಆಸ್ತಿಗೆ ಸಂಬಂಧಿಸಿದ ಶೀರ್ಷಿಕೆಯ ಎಲ್ಲಾ ದಾಖಲೆಗಳನ್ನು ಒದಗಿಸಲು.
• ಅವರ ಉತ್ತಮ ಮಾಹಿತಿಗೆ ಉತ್ತರಿಸಲು, ಆಸ್ತಿ ಅಥವಾ ಶೀರ್ಷಿಕೆಗೆ ಸಂಬಂಧಿಸಿದಂತೆ ಖರೀದಿದಾರರಿಂದ ಎಲ್ಲಾ ಸಂಬಂಧಿತ ಪ್ರಶ್ನೆಗಳನ್ನು ಕೇಳಲಾಗುತ್ತದೆ.
• ಆಸ್ತಿಯ ಸರಿಯಾದ ಸಾಗಣೆಯನ್ನು ಕಾರ್ಯಗತಗೊಳಿಸಲು, ಖರೀದಿದಾರನು ಅದನ್ನು ಸರಿಯಾದ ಸಮಯ ಮತ್ತು ಸ್ಥಳದಲ್ಲಿ ಮರಣದಂಡನೆಗಾಗಿ ಟೆಂಡರ್ ಮಾಡಿದಾಗ, ಬೆಲೆಗೆ ಸಂಬಂಧಿಸಿದಂತೆ ಪಾವತಿಸಬೇಕಾದ ಮೊತ್ತದ ಪಾವತಿ ಅಥವಾ ಟೆಂಡರ್.
• ಸಾಮಾನ್ಯ ವಿವೇಕದ ಮಾಲೀಕರು ಮಾರಾಟದ ಒಪ್ಪಂದದ ದಿನಾಂಕ ಮತ್ತು ಆಸ್ತಿಯ ವಿತರಣೆಯ ನಡುವೆ ಅಂತಹ ಆಸ್ತಿಯನ್ನು ತೆಗೆದುಕೊಳ್ಳುವಂತೆ ಆಸ್ತಿ ಮತ್ತು ಎಲ್ಲಾ ದಾಖಲೆಗಳನ್ನು ತನ್ನ ಸ್ವಾಧೀನದಲ್ಲಿ ಹೆಚ್ಚು ಕಾಳಜಿ ವಹಿಸಲು.
• ಖರೀದಿದಾರರಿಗೆ ಆಸ್ತಿಯ ಸ್ವಾಧೀನವನ್ನು ನೀಡಲು.
• ಮಾರಾಟದ ದಿನಾಂಕದವರೆಗೆ ಆಸ್ತಿಗೆ ಸಂಬಂಧಿಸಿದಂತೆ ಎಲ್ಲಾ ಸಾರ್ವಜನಿಕ ಶುಲ್ಕಗಳು ಮತ್ತು ಬಾಡಿಗೆಯನ್ನು ಪಾವತಿಸಲು.
ಆಗ ಅಸ್ತಿತ್ವದಲ್ಲಿರುವ ಆಸ್ತಿಯ ಮೇಲಿನ ಎಲ್ಲಾ ಹೊರೆಗಳನ್ನು ಹೊರಹಾಕಲು.

ಆಸ್ತಿ ವರ್ಗಾವಣೆ ಕಾಯಿದೆ ಅಡಿಯಲ್ಲಿ ಆಸ್ತಿ ವರ್ಗಾವಣೆಯ ಸಮಯದಲ್ಲಿ ಖರೀದಿದಾರನ ಕರ್ತವ್ಯಗಳು
• ಖರೀದಿದಾರರಿಗೆ ತಿಳಿದಿರುವ ಆದರೆ ಮಾರಾಟಗಾರನಿಗೆ ತಿಳಿದಿಲ್ಲ ಎಂದು ನಂಬಲು ಕಾರಣವಿರುವ ಆಸ್ತಿಯ ಬಗ್ಗೆ ಯಾವುದೇ ಸತ್ಯವನ್ನು ಮಾರಾಟಗಾರನಿಗೆ ಬಹಿರಂಗಪಡಿಸಲು ಮತ್ತು ಅಂತಹ ಆಸಕ್ತಿಯ ಮೌಲ್ಯವನ್ನು ವಸ್ತುವಾಗಿ ಹೆಚ್ಚಿಸುತ್ತದೆ.
• ಮಾರಾಟವನ್ನು ಪೂರ್ಣಗೊಳಿಸುವ ಸಮಯದಲ್ಲಿ ಮತ್ತು ಸ್ಥಳದಲ್ಲಿ ಮಾರಾಟಗಾರನಿಗೆ ಖರೀದಿ ಹಣವನ್ನು ಪಾವತಿಸಲು.
• ಮಾರಾಟಗಾರರಿಂದ ಉಂಟಾದ ಆಸ್ತಿಯ ವಿನಾಶ, ಗಾಯ ಅಥವಾ ಆಸ್ತಿಯ ಮೌಲ್ಯದಲ್ಲಿನ ಇಳಿಕೆಯಿಂದ ಉಂಟಾಗುವ ಯಾವುದೇ ನಷ್ಟವನ್ನು ಭರಿಸುವುದು, ಅಲ್ಲಿ ಆಸ್ತಿಯ ಮಾಲೀಕತ್ವವು ಖರೀದಿದಾರರಿಗೆ ವರ್ಗಾಯಿಸಲ್ಪಟ್ಟಿದೆ.
• ಆಸ್ತಿಯ ಮೇಲೆ ಪಾವತಿಸಬಹುದಾದ ಎಲ್ಲಾ ಸಾರ್ವಜನಿಕ ಶುಲ್ಕಗಳು ಮತ್ತು ಬಾಡಿಗೆಗಳನ್ನು ಪಾವತಿಸಲು, ಆಸ್ತಿಯನ್ನು ಮಾರಾಟ ಮಾಡಿದ ಯಾವುದೇ ಹೊರೆಗಳ ಮೇಲಿನ ಪ್ರಮುಖ ಹಣ ಮತ್ತು ಆಸ್ತಿಯ ಮಾಲೀಕತ್ವವನ್ನು ವರ್ಗಾಯಿಸಿದ ನಂತರ ಅದರ ಬಡ್ಡಿಯನ್ನು ಪಾವತಿಸಲು ಖರೀದಿದಾರ.