ನೋಂದಣಿ ಯಾಗದ ಸೇಲ್ ಅಗ್ರಿಮೆಂಟ್ ಗೆ ಇರುವ ಕಾನೂನು ಮಾನ್ಯತೆ ಎಷ್ಟು ?

#Agreement of Sale #an Unregistered sale agreement, #Revenue law,

ಬೆಂಗಳೂರು, ಏ. 27: ಸ್ಥಿರ ಅಥವಾ ಚರಾಸ್ತಿಗಳ ಮಾರಾಟಕ್ಕೆ ಸಂಬಂಧಿಸಿದಂತೆ ಸೇಲ್ ಅಗ್ರಿಮೆಂಟ್ ( Agreement of Sale ) ಮಾಡಿಸಿ ವಹಿವಾಟು ನಡೆಸುತ್ತಾರೆ. ಕೃಷಿ ಜಮೀನು, ನಿವೇಶನ ಇನ್ನಿತರ ಆಸ್ತಿಗಳ ಮಾರಾಟಕ್ಕೆ ಸಂಬಂಧಿಸಿದಂತೆ ಸೇಲ್ ಅಗ್ರಿಮೆಂಟ್ ಮಾಡಿಸಿದ್ರೂ ಅದನ್ನು ನೋಂದಣಿ ಮಾಡಿಸುವುದಿಲ್ಲ. ಉಪ ನೋಂದಣಾಧಿಕಾರಿಗಳ ಕಚೇರಿಯಲ್ಲಿ ನೋಂದಣಿ ಮಾಡಿಸದ ಅನ್ ರಿಜಿಸ್ಟರ್ ಸೇಲ್ ಡೀಡ್ ಗೆ ಕಾನೂನು ಮಾನ್ಯತೆ ಇದೆಯೇ ? ಅನ್ ರಿಜಿಸ್ಟರ್ ಸೇಲ್ ಡೀಡ್ ರದ್ದು ಪಡಿಸಲು ಇರುವ ಮಾರ್ಗಗಳು ಯಾವುವು ? ಅಥವಾ ಅನ್ ರಿಜಿಸ್ಟರ್ ಸೇಲ್ ಡೀಡ್ ನ್ನು ಕಾರ್ಯ ಗತಗೊಳಿಸುವ ಕಾನೂನು ವಿಧಾನಗಳು ಯಾವುವು ? ಈ ಕುರಿತ ಸಮಗ್ರ ಮಾಹಿತಿ ರೆವಿನ್ಯೂ ಫ್ಯಾಕ್ಟ್ಸ್ ನಲ್ಲಿದೆ.

Unregistered Sale Agreement:

ಯಾವುದೇ ಒಂದು ಸ್ಥಿರ ಅಥವಾ ಚರಾಸ್ತಿಗೆ ಸಂಬಂಧಿಸಿದಂತೆ ಮಾರಾಟ, ಭೋಗ್ಯ ಇನ್ನಿತರೆ ಕ್ರಯಕ್ಕೆ ಸಂಬಂಧಿಸಿದಂತೆ ಮಾಡಿಕೊಳ್ಳವ ಕರಾರು ಪತ್ರ. ಒಂದು ಆಸ್ತಿಯನ್ನು ಅದರ ಮಾಲೀಕ ಮಾರಾಟ ಮಾಡುವ ಹಾಗೂ ಅದನ್ನು ಖರೀದಿ ಮಾಡುವನ ಕಾರ್ಯ ಬಾಧ್ಯತೆಗಳನ್ನು ಈ ಸೇಲ್ ಅಗ್ರಿಮೆಂಟ್ ಒಳಗೊಂಡಿರುತ್ತದೆ. ನಿವೇಶನ ಅಥವಾ ಜಮೀನು ಮಾರಾಟ ಸಂಬಂಧ ಮಾಡಿಕೊಳ್ಳುವ ಮಾರಾಟ ಒಪ್ಪಂದ ಕರಾರು ಪತ್ರ. ಈ ಪತ್ರವು ಖರೀದಿದಾರ ಹಾಗೂ ಮಾರಾಟಗಾರ ಪರಸ್ಪರ ಒಪ್ಪಿ ವಿಧಿಸಿಕೊಂಡಿರುವ ಷರತ್ತುಗಳು ಬಹು ಮುಖ್ಯವಾಗುತ್ತವೆ.

ಭಾರತೀಯ ನೋಂದಣಿ ಕಾಯ್ದೆ 1908 ರ ಅನ್ವಯ ಸೇಲ್ ಅಗ್ರಿಮೆಂಟ್ ಮಾಡಲಾಗುತ್ತದೆ. ಸ್ಥಿರ ಅಥವಾ ಚರಾಸ್ತಿಗೆ ಮಾರಾಟ ಸಂಬಂಧ ಇಬ್ಬರು ಅಥವಾ ಹೆಚ್ಚು ವ್ಯಕ್ತಿಗಳು ಮಾಡಿಕೊಳ್ಳುವ ಒಂದು ಕರಾರು ಪತ್ರ. ಈ ಕರಾರು ಪತ್ರದಲ್ಲಿ ವಿಧಿಸಿರುವ ಷರತ್ತುಗಳು ಬಹು ಮುಖ್ಯವಾಗಿರುತ್ತವೆ.

ಒಂದು ಸ್ವತ್ತಿನ ಮೌಲ್ಯ ನೂರು ರೂಪಾಯಿಗೂ ಅಧಿಕವಾಗಿದ್ದಲ್ಲಿ ಅದನ್ನು ಆಸ್ತಿ ವರ್ಗಾವಣೆ ಕಾಯ್ದೆ 1882 ಸೆಕ್ಷನ್ 54 ಅಡಿ ನೋಂದಣಿ ಮಾಡಬೇಕು ಎಂದು ಕಾನೂನು ಹೇಳುತ್ತದೆ. ಅಂದರೆ ಸೇಲ್ ಡೀಡ್ ನ್ನು ನೋಂದಣಿ ಮಾಡಿಸಬೇಕು ಎಂದು ಸೆಕ್ಷನ್ 54 ಹೇಳುತ್ತದೆ. ಆದ್ರೆ, ಸೇಲ್ ಅಗ್ರಿಮೆಂಟ್ ನೋಂದಣಿ ಮಾಡಿಸಲೇಬೇಕು ಎಂಬ ನಿಯಮವಿಲ್ಲ. ಈ ಸೇಲ್ ಅಗ್ರಿಮೆಂಟ್ ನೋಂದಣಿಯಾಗದಿದ್ದರೂ ಅದಕ್ಕೆ ಕಾನೂನು ಮಾನ್ಯತೆ ಇರುತ್ತದೆ. ಭಾರತೀಯ ನೋಂದಣಿ ಕಾಯ್ದೆ ಪ್ರಕಾರ ಅನ್ ರಿಜಿಸ್ಟರ್ ಸೇಲ್ ಡೀಡ್ ಗೂ ಕಾನೂನು ಮಾನ್ಯತೆ ಇರುತ್ತದೆ.

Legal Validity of Un registered sale agreement : ನೋಂದಣಿ ಯಾಗದ ಸೇಲ್ ಅಗ್ರಿಮೆಂಟ್ ನ್ನು ಕಾನೂನು ಪ್ರಕಾರ ಕಾರ್ಯಗತಗೊಳಿಸಬಹುದು. ಇಲ್ಲವೇ ರದ್ದು ಪಡಿಸಬಹುದು. ಸೇಲ್ ಅಗ್ರಿಮೆಂಟ್ ಮಾರಾಟಗಾರ ಮತ್ತು ಖರೀದಿದಾರ ಇಬ್ಬರೂ ಒಪ್ಪಿ ಪರಸ್ಪರ ಸೇಲ್ ಅಗ್ರಿಮೆಂಟ್ ರದ್ದು ಪಡಿಸಿಕೊಳ್ಳಬಹುದು. ಇಲ್ಲವೇ ಒಬ್ಬ ಪಾರ್ಟಿ ವಿರುದ್ಧ ಕಾರ್ಯಗತಗೊಳಿಸಲು ಅಥವಾ ರದ್ದು ಪಡಿಸಲು ನ್ಯಾಯಾಲಯದಲ್ಲಿ ರದ್ದು ಪಡಿಸಬಹುದು.

ನೋಂದಣಿ ಯಾಗದ ಸೇಲ್ ಅಗ್ರಿಮೆಂಟ್ ನ್ನು ಒಪ್ಪಂದವಾದ ಒಂದು ವರ್ಷದ ಒಳಗೆ ನೋಂದಣಿ ಮಾಡಿಸಲು ಅವಕಾಶವಿದೆ. ಸಂಬಂಧಪಟ್ಟ ಉಪ ನೋಂದಣಾಧಿಕಾರಿಗಳ ಕಚೇರಿಯಲ್ಲಿ ಶುಲ್ಕ ಪಾವತಿಸಿ ನೊಂದಣಿ ಮಾಡಿಸಬಹುದು. ಅಥವಾ ನೋಂದಣಿ ಮಾಡಿಸದೇ ಇರಬಹುದು .

ಒಂದು ವರ್ಷದ ನಂತರ ಸೇಲ್ ಅಗ್ರಿಮೆಂಟ್ ನ್ನು ಕಾರ್ಯಗತಗೊಳಿಸಬೇಕಾದರೆ ಅದನ್ನು ಕಡ್ಡಾಯವಾಗಿ ನ್ಯಾಯಾಲಯದ ಆದೇಶದ ಅನ್ವಯ ಕಾರ್ಯಗತಗೊಳಿಸಬಹುದು. ಒಂದು ವೇಳೆ ಮೂರು ವರ್ಷ ಆಗಿದ್ದಲ್ಲಿ ನ್ಯಾಯಾಲಯದ ಆದೇಶದ ಅನ್ವಯ ನೋಂದಣಿ ಶುಲ್ಕ ಮತ್ತು ಮುದ್ರಾಂಕ ಶುಲ್ಕ ಪಾವತಿಸಿ ಸಂಬಂಧಪಟ್ಟ ಜಿಲ್ಲಾ ನೋಂದಣಾಧಿಕಾರಿ ಕಚೇರಿಯಲ್ಲಿ ನೋಂದಣಿ ಮಾಡಿಸಬಹುದು. ಸೇಲ್ ಅಗ್ರಿಮೆಂಟ್ ನ್ನು ನ್ಯಾಯಾಲಯದಲ್ಲಿ ಕಾರ್ಯಗತಗೊಳಿಸಲು ಸ್ಥಿರ ಸ್ವತ್ತಿಗೆ ಸಂಬಂಧಿಸಿದಂತೆ ನೋಂದಣಿಮತ್ತುಉ ಮುದ್ರಾಂಕ ಶುಲ್ಕದ ಜತೆಗೆ ಜಿಲ್ಲಾ ನೋಂದಣಾಧಿಕಾರಿಗಳು ವಿಧಿಸುವ ದಂಡವನ್ನು ಪಾವತಿಸಬೇಕು. ಆ ಬಳಿಕ ಸೇಲ್ ಅಗ್ರಿಮೆಂಟ್ ಕಾರ್ಯಗತಗೊಳಿಸಲು ನ್ಯಾಯಾಲಯದಲ್ಲಿ ದಾವೆ ಸಲ್ಲಿಸಬಹುದು.

ಆದರೆ, ಸೇಲ್ ಅಗ್ರಿಮೆಂಟ್ ನಲ್ಲಿ ಅದರ ಕಾರ್ಯಗತ ಅವಧಿಯನ್ನು ಮೊದಲೇ ನಿಗದಿ ಪಡಿಸಿ ಅವಧಿ ಮೀರಿದ್ದು, ಈ ನಿಯಮ ಉಲ್ಲಂಘನೆ ಮಾಡಿದ ಪಕ್ಷದಲ್ಲಿ ಅಂತಹ ಸೇಲ್ ಅಗ್ರಿಮೆಂಟ್ ನ್ನು ನ್ಯಾಯಾಲಯದಲ್ಲಿ ಕಾರ್ಯಗತಗೊಳಿಸಲು ಸಾಧ್ಯವಿಲ್ಲ. ಉದಾಹರಣೆಗೆ ಒಂದು ಆಸ್ತಿಯ ಮಾರಾಟ ಸಂಬಂಧ ಅಗ್ರಿಮೆಂಟ್ ಜಾರಿಯಾದ ಅರು ತಿಂಗಳ ಒಳಗೆ ಬಾಕಿ ಮೊತ್ತ ಪಾವತಿಸಿ ಸೇಲ್ ಡೀಡ್ ಮಾಡಿಸಿಕೊಳ್ಳಬೇಕು. ಈ ಅವಧಿ ಮುಗಿದು ಒಂದು ದಿನವಾದರೂ ಈ ಸೇಲ್ ಅಗ್ರಿಮೆಂಟ್ ರದ್ದಾಗುತ್ತದೆ ಎಂಬ ಷರತ್ತು ವಿಧಿಸಿದ್ದರೆ ಅಂತಹ ಸೇಲ್ ಅಗ್ರಿಮೆಂಟ್ ನಿಗದಿತ ಕಾಲ ಮಿತಿಯಲ್ಲಿ ಕಾರ್ಯಗತಗೊಳಿಸಬೇಕು. ಇಲ್ಲದಿದ್ದರೆ ಅದು ತಾನಾಗಿ ರದ್ದಾಗುತ್ತದೆ. ಹೀಗಾಗಿ ಒಂದು ಸೇಲ್ ಅಗ್ರಿಮೆಂಟ್ ವ್ಯಾಲಿಡಿಟಿ ಅಗ್ರಿಮೆಂಟ್ ನಲ್ಲಿ ಪಾರ್ಟಿಗಳು ( ಮಾರಾಟಗಾರ- ಖರೀದಿದಾರ) ವಿಧಿಸಿರುವ ಷರತ್ತುಗಳ ಮೇಲೆ ಅವಲಂಬನೆ ಆಗಿರುತ್ತದೆ. ಇನ್ನು ಇಬ್ಬರು ಪಕ್ಷಗಾರರು ಒಪ್ಪಿ ಅವಧಿ ಮೊದಲೇ ಸೇಲ್ ಅಗ್ರಿಮೆಂಟ್ ನ್ನು ಪರಸ್ಪರ ರದ್ದು ಪಡಿಸಿಕೊಳ್ಳಲು ಅವಕಾಶವಿದೆ. ಸೇಲ್ ಅಗ್ರಿಮೆಂಟ್ ರದ್ದು ಪಡಿಸುವ ಸಂದರ್ಭದಲ್ಲಿ ಪಡೆದಿರುವ ಮುಂಗಡ- ಬಾಕಿ ಇತ್ಯರ್ಥ ಪಡಿಸಿಕೊಂಡು ಅದನ್ನು ಉಲ್ಲೇಖಿಸಿ ರದ್ದು ಪಡಿಸುವುದು ವ್ಯವಹಾರದ ದೃಷ್ಟಿಯಿಂದ ಒಳ್ಳೆಯದು.

ಅನ್ ರಿಜಿಸ್ಟರ್ ಸೇಲ್ ಅಗ್ರಿಮೆಂಟ್ ಆಧಾರದ ಮೇಲೆ ಒಂದು ಆಸ್ತಿಯನ್ನು ಮಾರಾಟಗಾರ ತನ್ನ ಸ್ವಾಧಿನವನ್ನು ಬಿಟ್ಟು ಕೊಟ್ಟಿದ್ದರೆ, ಅನ್ ರಿಜಿಸ್ಟರ್ ಸೇಲ್ ಅಗ್ರಿಮೆಂಟ್ ರದ್ದಾದರೆ ಪುನಃ ಸ್ವಾಧೀನವನ್ನು ಮಾರಾಟಗಾರನಿಗೆ ಬಿಟ್ಟುಕೊಡಬೆಕಾಗುತ್ತದೆ. ಬಿಟ್ಟುಕೊಡದಿದ್ದ ಪಕ್ಷದಲ್ಲಿ ನ್ಯಾಯಾಲಯದ ಮೂಲಕ ತೆರವುಗೊಳಿಸಲು ದಾವೆ ಹೂಡಬಹುದು. ಸ್ಥಿರಾಸ್ತಿಯ ಸ್ವಾಧೀನತೆಯನ್ನು ಸೇಲ್ ಅಗ್ರಿಮೆಂಟ್ ಭಾಗವಾಗಿ ಬಿಟ್ಟುಕೊಡುವುದು ಬಹುಮುಖ್ಯವಾಗುತ್ತದೆ. ಇದನ್ನು ನ್ಯಾಯಾಲಯ ಗಂಭೀರವಾಗಿ ಪರಿಗಣಿಸುತ್ತದೆ.

ಇತ್ತೀಚಿನ ಅನೇಕ ದಾವೆಗಳಲ್ಲಿ ನ್ಯಾಯಾಲಯಗಳು ನೋಂದಣಿಯಾಗದ ಸೇಲ್ ಅಗ್ರಿಮೆಂಟ್ ಗಳನ್ನು ಮಾನ್ಯ ಮಾಡಿವೆ. ಆದರೆ ಅವನ್ನು ಮಾನ್ಯ ಮಾಡುವ ಮುನ್ನ ನೋಂದಣಿ ಮತ್ತು ಮುದ್ರಾಂಕ ಇಲಾಖೆಗೆ ಪಾವತಿಸಬೇಕಾದ ನೋಂದಣಿ ಮತ್ತು ಮುದ್ರಾಂಕ ಶುಲ್ಕವನ್ನು ಪಾವತಿಸಲು ನ್ಯಾಯಾಲಯ ನಿರ್ದೇಶಿಸುತ್ತವೆ. ಆನಂತರ ಅನ್ ರಿಜಿಸ್ಟರ್ ಸೇಲ್ ಅಗ್ರಿಮೆಂಟ್ ಗಳನ್ನು ಪರಿಗಣಿಸುತ್ತವೆ.

ಇವತ್ತಿನ ದಿನಮಾನಗಳಲ್ಲಿ ಒಂದು ಸ್ಥಿರಾಸ್ತಿಗೆ ಸಂಬಂಧಿಸಿದ ಮಾರಾಟ ಕರಾರು ಪತ್ರ ( ಸೇಲ್ ಅಗ್ರಿಮೆಂಟ್ ) ನೋಂದಣಿಯಾಗದಿದ್ದರೂ ಅದಕ್ಕೆ ಕಾನೂನಿನ ಮಾನ್ಯತೆ ಇರುತ್ತದೆ. ಆದರೆ ಸೇಲ್ ಅಗ್ರಿಮೆಂಟ್ ನಲ್ಲಿ ವಿಧಿಸಿರುವ ಷರತ್ತುಗಳು ಬಹುಮುಖ್ಯವಾಗುತ್ತವೆ.. ಭಾರತೀಯ ನೋಂದಣಿ ಕಾಯ್ದೆ 1908 ರ ಸೆಕ್ಷನ್ 49 ಪ್ರಕಾರ ನೋಂದಣಿ ಯಾಗದ ಸೇಲ್ ಅಗ್ರಿಮೆಂಟ್ ನ್ನು ನ್ಯಾಯಾಲಯಗಳು ಒಂದು ಸಾಕ್ಷಿಯನ್ನಾಗಿ ಪರಿಗಣಿಸುತ್ತವೆ. ಒಂದು ಆಸ್ತಿ ಮಾರಾಟ ಸಂಬಂಧ ಇಬ್ಬರು ವ್ಯಕ್ತಿಗಳು, ಅಥವಾ ಕಂಪನಿಗಳು, ಸಂಸ್ಥೆಗಳು ಮಾಡಿಕೊಳ್ಳುವ ಸೇಲ್ ಅಗ್ರಿಮೆಂಟ್ ಗಳು ಕಡ್ಡಾಯವಾಗಿ ನೋಂದಣಿಯಾಗಲೇಬೇಕು ಎಂಬ ನಿಯಮವಿಲ್ಲ. ಆದ್ರೆ, ಸೇಲ್ ಅಗ್ರಿಮೆಂಟ್ ನೋಂದಣಿಯಾಗಿದ್ದರೆ ಸೇಲ್ ಅಗ್ರಿಮೆಂಟ್ ಅಡಿ ವಿಧಿಸಿರುವ ಷರತ್ತುಗಳು ಉಲ್ಲಂಘನೆಯಾದ ಸಂದರ್ಭದಲ್ಲಿ ಉಲ್ಲಂಘನೆ ಮಾಡಿದವರ ವಿರುದ್ಧ ಸೇಲ್ ಅಗ್ರಿಮೆಂಟ್ ನ್ನು ನ್ಯಾಯಾಲಯದಲ್ಲಿ ಕಾರ್ಯಗತಗೊಳಿಸಲು ಸುಲಭವಾಗುತ್ತದೆ. ಹೀಗಾಗಿ ಸೇಲ್ ಅಗ್ರಿಮೆಂಟ್ ಗಳನ್ನು ಕಾನೂನು ದೃಷ್ಟಿಯಿಂದ ನೋಂದಣಿ ಮಾಡಿಸುವುದು ಸುರಕ್ಷಿತ. ಹಾಗೂ ಸೇಲ್ ಅಗ್ರಿಮೆಂಟ್ ನಲ್ಲಿ ವಿಧಿಸುವ ಷರತ್ತುಗಳು ಸಹ ಅಷ್ಟೇ ಪ್ರಾಮುಖ್ಯತೆ ಪಡೆಯುತ್ತವೆ.