ವಿವಾದ ರಹಿತ ನಿವೇಶನ ಖರೀದಿಸುವುದು ಹೇಗೆ? ಇಲ್ಲಿವೆ ಟಿಪ್ಸ್..

ಜೀವನದಲ್ಲಿ ಕನಸಿನ ಮನೆ ಕಟ್ಟಬೇಕು ಎಂಬುದು ಪ್ರತಿಯೊಬ್ಬರ ಕನಸು. ಆದರೆ ಸಿಕ್ಕ ಸಿಕ್ಕ ಕಡೆ ನಿವೇಶನ ಖರೀದಿ ಮಾಡಿದರೆ ಎದುರಿಸಲಾಗದ ಸಮಸ್ಯೆಗಳು ಎದುರಾಗುತ್ತವೆ. ಕೊನೆ ಕ್ಷಣದಲ್ಲಿ ದುಟ್ಟು ಕೊಟ್ಟು ಖರೀದಿಸಿದ ನಿವೇಶನ ಬಿಟ್ಟು ಹೋಗಬೇಕಾದ ಪರಿಸ್ಥಿತಿ ಎದುರಾಗಬಹುದು. ಬೆಂಗಳೂರಿನಂತಹ ಮಹಾನಗರಗಳಲ್ಲಿ ವಿವಾದ ರಹಿತ ನಿವೇಶನ ಖರೀದಿ ಮಾಡುವುದೇ ದೊಡ್ಡ ಸವಾಲಿನ ಕೆಲಸ. ಬೆಂಗಳೂರು ಮಹಾ ನಗರದಲ್ಲಿ ಯಾವ ನಿವೇಶನ ಹೇಗೆ ಖರೀದಿ ಮಾಡಬೇಕು ಎಂಬುದರ ಬಗ್ಗೆ ನಿವೃತ್ತ ಕಂದಾಯ ಅಧಿಕಾರಿ ಕೊಟ್ಟಿರುವ ಸಲಹೆಗಳು ಇಲ್ಲಿವೆ.

ಬೆಂಗಳೂರಿನಲ್ಲಿ ಬಿಡಿಎ ನಿವೇಶನ ಸೇಫ್:
ಬೆಂಗಳೂರಿನಲ್ಲಿ ನಿವೇಶನ ಖರೀದಿ ಮಾಡುವ ಅಲೋಚನೆ ಇದ್ದರೆ ಮೊದಲು ಬೆಂಗಳೂರು ಅಭಿವೃದ್ಧಿ ಪ್ರಾಧಿಕಾರ ನಿವೇಶನಕ್ಕೆ ಆದ್ಯತೆ ಕೊಡಿ. ಇನ್ನು ಜಿಲ್ಲೆಗಳ ವಿಚಾರಕ್ಕೆ ಬಂದರೆ ನಗರಾಭಿವೃದ್ಧಿ ಪ್ರಾಧಿಕಾರಗಳು ಇರುತ್ತವೆ. ಮೈಸೂರಿನಲ್ಲಿ ಮೈಸೂರು ನಗರಾಭಿವೃದ್ಧಿ ಪ್ರಾಧಿಕಾರ (ಮೂಡಾ) ಬಳ್ಳಾರಿ ವಿಚಾರಕ್ಕೆ ಬಂದ್ರೆ ಬಳ್ಳಾರಿ ಅಭಿವೃದ್ಧಿ ಪ್ರಾಧಿಕಾರ, (ಬೂಡಾ) ಅಭಿವೃದ್ಧಿ ಪಡಿಸುವ ನಿವೇಶನಗಳನ್ನು ಖರೀದಿ ಮಾಡುವುದು ತುಂಬಾ ಶ್ರೇಷ್ಠ.

ನಗರಾಭಿವೃದ್ಧಿ ಪ್ರಾಧಿಕಾರ ನಿವೇಶನ ಸೇಫ್:
ಬೆಂಗಳೂರು ಮಾತ್ರವಲ್ಲ, ನಗರಾಭಿವೃದ್ಧಿ ಪ್ರಾಧಿಕಾರಗಳು ಅಭಿವೃದ್ಧಿ ಪಡಿಸಿ ಸಾರ್ವಜನಿಕರಿಗೆ ಹಂಚಿಕೆ ಮಾಡುವ ನಿವೇಶನ ಪಡೆಯುವುದು ಸರ್ವಶ್ರೇಷ್ಠ. ಬೆಂಗಳೂರಿನಲ್ಲಿ ಬಿಡಿಎ ನಗರಾಭಿವೃದ್ಧಿ ಪ್ರಾಧಿಕಾರವಾಗಿದ್ದರೆ, ಆಯಾ ಜಿಲ್ಲೆಗಳಿಗೆ ಸಂಬಂಧಿಸದಿಂತೆ ಒಂದು ನಗರಾಭಿವೃದ್ಧಿ ಪ್ರಾಧಿಕಾರ ಇರುತ್ತವೆ. ಉದಾಹರಣೆಗೆ ಮೈಸೂರಿನಲ್ಲಿ (ಮೈಸೂರು ಅಭಿವೃದ್ಧಿ ಪ್ರಾಧಿಕಾರ). ಈ ನಗರಾಭಿವೃದ್ಧಿ ಪ್ರಾಧಿಕಾರಗಳ ಮೂಲ ಉದ್ದೇಶ ಬಡಾವಣೆಗಳನ್ನು ನಿರ್ಮಿಸಿ ವಸತಿ ಹೀನರಿಗೆ ನಿವೇಶನ ಹಂಚಿಕೆ ಮಾಡುವುದು. ಅದರಲ್ಲೂ ಯಾವುದೇ ಲಾಭ ಉದ್ದೇಶ ಇಟ್ಟುಕೊಳ್ಳದೇ ಲಾಭ ರಹಿತ- ನಷ್ಟ ರಹಿತ) ತತ್ವದ ಅಡಿ ನಿವೇಶನ ಹಂಚಿಕೆ ಮಾಡುವುದರಿಂದ ಮಾರುಕಟ್ಟೆ ಬೆಲೆಗೆ ಹೋಲಿಸಿದರೆ ಕಡಿಮೆ ಬೆಲೆಗೆ ನಿವೇಶನಗಳು ದೊರೆಯುತ್ತವೆ. ಜತೆಗೆ ನಿವೇಶನರಹಿತರಿಗೆ ಮನೆ ನಿರ್ಮಿಸಿಕೊಡಲು ನಿವೇಶನ ಹಂಚಿಕೆ ಮಾಡಿ ಸಾಮಾಜಿಕ ನ್ಯಾಯ ಪಾಲನೆ ಮಾಡುವುದು ನಗರಾಭಿವೃದ್ಧಿ ಪ್ರಾಧಿಕಾರಗಳ ಉದ್ದೇಶವಾಗಿರುತ್ತದೆ.

ವಿವಾದ ಉಂಟಾಗುವ ಪ್ರಮೇಯ ಇರಲ್ಲ:
ಇನ್ನು ನಗರಾಭಿವೃದ್ಧಿ ಪ್ರಾಧಿಕಾರಗಳು ಅಭಿವೃದ್ಧಿ ಪಡಿಸುವ ನಿವೇಶನಗಳು ಮಾಲಿಕತ್ವಕ್ಕೆ ಸಂಬಂಧಿಸಿದಂತೆ ಯಾವತ್ತಿಗೂ ವಿವಾದಕ್ಕೆ ಒಳಗಾಗುವ ಸಾಧ್ಯತೆಗಳು ಕಡಿಮೆ. ಜಮೀನುಗಳನ್ನು ನಗರಾಭಿವೃದ್ಧಿ ಪ್ರಾಧಿಕಾರಗಳು ತಮ್ಮ ಹೆಸರಿಗೆ ಸ್ವಾಧೀನ ಪಡಿಸಿಕೊಳ್ಳುತ್ತವೆ. ಸ್ವಾಧೀನ ಸಂಬಂಧ ಪ್ರಾಧಿಕಾರಿಗಳು ಅಧಿಕೃತ ಅಧಿಸೂಚನೆ ಹೊರಡಿಸಿ ಕಾನೂನಾತ್ಮಕವಾಗಿ ಪರಿಹಾರ ನೀಡಿದ ಬಳಿಕವೇ ಬಡಾವಣೆಗಳನ್ನು ಅಭಿವೃದ್ಧಿ ಪಡಿಸುತ್ತವೆ. ಇನ್ನು ಬಡಾವಣೆಗಳ ನಿಮಾಣ ವಿಚಾರ ಬಂದಾಗ, ರಸ್ತೆ, ಸಾಮಾನ್ಯ ನಾಗರಿಕ ಸೌಲಭ್ಯ, ನಾಗರಿಕ ಸೌಲಭ್ಯ ಸಹಿತ ಶೇ. 55 ರಷ್ಟು ಜಮೀನನ್ನು ನಾಗರಿಕ ಸೌಲಭ್ಯಕ್ಕೆ ಮೀಸಲಿಡಲಾಗಿರುತ್ತದೆ. (ಪಾರ್ಕ್, ಶಾಲೆ, ಸಮುದಾಯ ಭವನ) 45 ರಷ್ಟು ಜಾಗದಲ್ಲಿ ಮಾತ್ರ ನಿವೇಶನಗಳನ್ನು ಅಭಿವೃದ್ಧಿ ಪಡಿಸಲಾಗಿರುತ್ತದೆ. ಹೀಗಾಗಿ ಇಲ್ಲಿ ಮೂಲ ಸೌಕರ್ಯ ಜತೆಗೆ ಯಾವುದೇ ನಿಯಮಗಳನ್ನು ಉಲ್ಲಂಘನೆ ಮಾಡಿರುವುದಿಲ್ಲ.

ಇನ್ನು ಜಮೀನಿಗೆ ಸಂಬಂಧಿಸಿದಂತೆ ವಂಶ ಪಾರಂಪರ್ಯ ವಿವಾದಗಳು ಉದ್ಭವಿಸಿದರೂ ಅದು ಹಂಚಿಕೆದಾರರಿಗೆ ಸಮಸ್ಯೆ ಎದುರಾಗುವುದಿಲ್ಲ. ಅದು ಸಂಬಂಧಪಟ್ಟ ನಗರಾಭಿವೃದ್ಧಿ ಪ್ರಾಧಿಕಾರಗಳ ಮೇಲೆ ದಾವೆ ಹೂಡಲಾಗುತ್ತದೆ ವಿನಃ ಹಂಚಿಕೆದಾರರಿಗೆ ಯಾವುದೇ ಕಾನೂನು ತೊಡಕು ಎದುರಾಗುವುದಿಲ್ಲ. ನಿವೇಶನ ಹಂಚಿಕೆ ಪಡೆದವರಿಗೆ ಯಾವತ್ತಿಗೂ ಕಾನೂನು ತೊಡಕು ಸಮಸ್ಯೆ ಎದುರಾಗುವ ಪ್ರಮೇಯವೇ ಇರುವುದಿಲ್ಲ. ಹೀಗಾಗಿ ನಗರಾಭಿವೃದ್ಧಿ ಪ್ರಾಧಿಕಾರದ ನಿವೇಶನಗಳು ಖರೀದಿಗೆ ಸೂಕ್ತ. ಮತ್ತು ಪ್ರಾಧಿಕಾರದ ನಿವೇಶನಗಳಿಗೆ ಬ್ಯಾಂಕುಗಳು ಸಹ ಸುಲಭವಾಗಿ ಸಾಲ ನೀಡುತ್ತವೆ.

ಗೃಹ ನಿರ್ಮಾಣ ಸಹಕಾರ ಸಂಘಗಳ ನಿವೇಶನ:
ನಗರಾಭಿವೃದ್ಧಿ ಪ್ರಾಧಿಕಾರದಲ್ಲಿ ನಿವೇಶನ ದೊರೆಯದ ಪಕ್ಷದಲ್ಲಿ ಗೃಹ ನಿರ್ಮಾಣ ಸಹಕಾರ ಸಂಘಗಳು ಅಭಿವೃದ್ದಿ ಪಡಿಸಿರುವ ಬಡಾವಣೆಗಳಲ್ಲಿ ನಿವೇಶನ ಖರೀದಿ ಮಾಡುವುದು ಸೂಕ್ತ. ಯಾಕೆಂದರೆ ಇಲ್ಲಿ ಸಹ ಬಡಾವಣೆ ನಿರ್ಮಿಸುವಾಗ ಬಹುತೇಕ ಎಲ್ಲಾ ನಿಯಮಗಳನ್ನು ಪಾಲಿಸಲಾಗಿರುತ್ತದೆ. ಜತೆಗೆ ನಿವೇಶನ ಒಡೆತನಕ್ಕೆ ಸಂಬಂಧಿಸಿದಂತೆ ವಿವಾದ ಉಂಟಾದರೂ, ಅದು ಗೃಹ ನಿರ್ಮಾಣ ಸಹಕಾರ ಸಂಘಕ್ಕೆ ಸಂಬಂಧಪಟ್ಟಿರುತ್ತದೆ. ನಿವೇಶನ ಹಂಚಿಕೆದಾರರ ಮನೆ ಬಾಗಿಲಿಗೆ ಸಮಸ್ಯೆ ಎದುರಾಗುವುದಿಲ್ಲ. ಇನ್ನು ಗೃಹ ನಿರ್ಮಾಣ ಸಹಕಾರ ಸಂಘಗಳು ಸಹ ಸರ್ಕಾರದ ಬಹುತೇಕ ನಿಯಮಗಳನ್ನು ಪಾಲನೆ ಮಾಡಿರುತ್ತವೆ. ಹೀಗಾಗಿ ಗೃಹ ನಿರ್ಮಾಣ ಸಹಕಾರ ಸಂಘಗಳ ನಿವೇಶನಗಳು ಕೂಡ ಖರೀದಿಗೆ ಸೂಕ್ತವಾದ ನಿವೇಶನಗಳಾಗಿರುತ್ತವೆ ಎಂದು ಕಂದಾಯ ಇಲಾಖೆಯ ನಿವೃತ್ತ ಅಧಿಕಾರಿಗಳು ಸಲಹೆ ನೀಡಿದ್ದಾರೆ.

ಅಂಗೀಕೃತ ಖಾಸಗಿ ಬಡಾವಣೆ ನಿವೇಶನ:
ಖಾಸಗಿ ಬಿಲ್ಡರ್ ಗಳು ಅಥವಾ ಖಾಸಗಿ ವ್ಯಕ್ತಿಗಳು ಅಭಿವೃದ್ಧಿ ಪಡಿಸಿದ ಬಡಾವಣೆ ಸಂಬಂಧಪಟ್ಟ ಜಿಲ್ಲಾ ನಗರಾಭಿವೃದ್ಧಿ ಪ್ರಾಧಿಕಾರ ಅಥವಾ ಯೋಜನಾ ಪ್ರಾಧಿಕಾರದಿಂದ ಅನುಮತಿ ಪಡೆದು ಅಭಿವೃದ್ಧಿ ಪಡಿಸಿದ ಬಡಾವಣೆಗಳಲ್ಲಿ ನಿವೇಶನ ಖರೀದಿ ಮಾಡಬಹುದು. ಆದರೆ ನಿವೇಶನಗಳಿಗೆ ಸಂಬಂಧಪಟ್ಟಂತೆ ವ್ಯಾಜ್ಯಗಳು ಎದುರಾದರೆ, ಖರೀದಿದಾರರು ಸಹ ಕಾನೂನು ಸಂಘರ್ಷಕ್ಕೆ ಒಳಪಡಬೇಕಾಗುತ್ತದೆ. ಇಲ್ಲಿಯೂ ಸಹ ನಿಯಮದಂತೆ ಶೇ. 55 ರಷ್ಟು ಜಾಗವನ್ನು ಮೂಲ ಸೌಕರ್ಯ (ರಸ್ತೆ, ಬಡಾವಣೆ, ನಾಗರಿಕ ಸೌಲಭ್ಯ ನಿವೇಶನ)ಕ್ಕಾಗಿ ಮೀಸಲಿಟ್ಟಿರಬೇಕು. ಪ್ರತಿಷ್ಠಿತ ಬಿಲ್ಡರ್ ಗಳು ಮತ್ತು ಖಾಸಗಿ ವ್ಯಕ್ತಿಗಳು ಸಂಬಂಧಪಟ್ಟ ಯೋಜನಾ ಪ್ರಾಧಿಕಾರದಿಂದ ಅನುಮತಿ ಪಡೆದು ಅಭಿವೃದ್ಧಿ ಪಡಿಸಿ ನಿವೇಶನ ಖರೀದಿ ಮಾಡಬಹುದು. ಆದರೆ,ಇಲ್ಲಿ ಭೂ ಮಾಲೀಕತ್ವಕ್ಕೆ ಸಂಬಂಧಿಸದಿಂತೆ ವಿವಾದ ಉಂಟಾದರೆ, ನಿವೇಶನ ಖರೀದಿದಾರರೇ ಕಾನೂನು ಹೋರಾಟ ಮಾಡಬೇಕಾಗಿರುತ್ತದೆ. ಬಿಲ್ಡರ್ ಗಳು ಮತ್ತು ಖಾಸಗಿ ವ್ಯಕ್ತಿಗಳು ತಪ್ಪಿಸಿಕೊಳ್ಳುವ ಸಾಧ್ಯತೆಗಳಿರುತ್ತವೆ.

ಖಾಸಗಿ ವ್ಯಕ್ತಿಗಳ / ಬಿಲ್ಡರ್ ಗಳ ಭೂ ಪರಿವರ್ತಿತ ನಿವೇಶನ :
ಇಲ್ಲಿ ಜಿಲ್ಲಾಧಿಕಾರಿಗಳಿಂದ ಭೂ ಕಂದಾಯ ಕಾಯಿದೆ ಸೆಕ್ಷನ್ 95 ಅಡಿ ಕೃಷಿ ಭೂಮಿಯನ್ನು ಕೃಷಿಯೇತರ ಉದ್ದೇಶಕ್ಕೆ ಭೂ ಪರಿವರ್ತನೆ ಮಾಡಿ ಬಡಾವಣೆ ಅಭಿವೃದ್ಧಿ ಪಡಿಸಿ ಖಾಸಗಿ ವ್ಯಕ್ತಿಗಳು ಅಥವಾ ಬಿಲ್ಡರ್‌ಗಳು ನಿವೇಶನಗಳನ್ನು ಮಾರಾಟ ಮಾಡುತ್ತಾರೆ. ಆದರೆ ಈ ಬಡಾವಣೆಗಳು ಸಂಬಂಧಪಟ್ಟ ನಗರಾಭಿವೃದ್ಧಿ ಪ್ರಾಧಿಕಾರ ಅಥವಾ ಯೋಜನಾ ಪ್ರಾಧಿಕಾರದಿಂದ ಅನುಮೋದನೆ ಪಡೆದಿರುವುದಿಲ್ಲ. ಆದ್ದರಿಂದ ಶೇ. 55 ರಷ್ಟು ಸಾಮಾನ್ಯ ನಾಗರಿಕ ಸೌಲಭ್ಯಕ್ಕಾಗಿ ಜಾಗವನ್ನು ಬಿಟ್ಟಿರುವುದಿಲ್ಲ. ಹೀಗಾಗಿ ಇಲ್ಲಿ ರಸ್ತೆಗಳು, ಉದ್ಯಾನವನ, ನಾಗರಿಕ ಬಳಕೆ ಜಾಗ ಸಾಮಾನ್ಯವಾಗಿ ಬಿಟ್ಟಿರುವುದಿಲ್ಲ. ಇಂತಹ ಕಡೆ ನಿವೇಶನಗಳು ಕಡಿಮೆ ದರಕ್ಕೆ ಲಭ್ಯವಾದರೂ ಸಹ ಭವಿಷ್ಯದಲ್ಲಿ ವ್ಯಾಜ್ಯಕ್ಕೆ ಒಳಪಡುವ ಸಾಧ್ಯತೆಗಳಿರುತ್ತವೆ. ವ್ಯಾಜ್ಯಕ್ಕೆ ಒಳಪಟ್ಟರೆ ನಿವೇಶನ ಖರೀದಿದಾರರೇ ಎದುರಿಸಬೇಕಾಗುತ್ತದೆ.

ರೆವಿನ್ಯೂ ನಿವೇಶನ ಖರೀದಿ :
ಖಾಸಗಿ ವ್ಯಕ್ತಿಗಳು ಅಥವಾ ಬಿಲ್ಡರ್‌ಗಳು ಕೃಷಿ ಭೂಮಿಯನ್ನು ಕೃಷಿಯೇತರ ಭೂಮಿಯನ್ನಾಗಿ ಪರಿವರ್ತನೆ ಮಾಡದೇ, ಸಂಬಂಧಪಟ್ಟ ನಗರ ಯೋಜನಾ ಪ್ರಾಧಿಕಾರದಿಂದ ಯೋಜನೆ ಸಹ ಅನುಮತಿ ಪಡೆಯದೇ ಅಭಿವೃದ್ಧಿ ಪಡಿಸಿದ ನಿವೇಶನಗಳನ್ನು ರೆವಿನ್ಯೂ ಸೈಟ್ ಎಂದು ಕರೆಯುತ್ತೇವೆ. ಇಲ್ಲಿ ಮೂಲ ಸೌಕರ್ಯಕ್ಕಾಗಿ ಶೇ. 55 ರಷ್ಟು ಜಾಗವನ್ನು ಸಹ ಬಿಟ್ಟಿರುವುದಿಲ್ಲ. ಇವೇ ಕ್ರಮೇಣವಾಗಿ ಬಿಬಿಎಂಪಿ ಅಥವಾ ಪುರಸಭೆ ಅಥವಾ ನಗರಸಭೆ, ನಗರ ಪಾಲಿಕೆಯಲ್ಲಿ ಕಂದಾಯ ಪಾವತಿ ಮಾಡಿಸಿರುವ ನಿವೇಶನ ಆಗಿರುತ್ತವೆ. ಕಾನೂನು ಅಂಶಗಳನ್ನು ಪರಿಶೀಲಿಸಿ ನಿವೇಶನ ಖರೀದಿ ಮಾಡದಿದ್ದರೆ, ಯಾವುದೇ ಕ್ಷಣ ವ್ಯಾಜ್ಯಕ್ಕೆ ಒಳಗಾಗುವ ಸಾಧ್ಯತೆಯಿರುತ್ತದೆ. ಇದೇ ರೀತಿಯ ನಿವೇಶನಗಳು ಗ್ರಾಮೀಣ ಭಾಗದಲ್ಲಿದ್ದರೆ, ಸಂಬಂಧಪಟ್ಟ ಗ್ರಾಮ ಪಂಚಾಯಿತಿ ವ್ಯಾಪ್ತಿಯಲ್ಲಿ ತೆರಿಗೆ ಪಾವತಿಸಲಾಗಿರುತ್ತದೆ. ಆದ್ರೆ ಹೆಚ್ಚು ವಿವಾದಕ್ಕೆ ಈ ನಿವೇಶನಗಳು ಒಳಗಾಗುತ್ತವೆ. ಇಲ್ಲಿ ಮನೆ ಕಟ್ಟುವಾಗ ನಕ್ಷೆ ಅನುಮೋದನೆಗೆ ಸಮಸ್ಯೆ ಎದುರಾಗುತ್ತದೆ. ಹೀಗಾಗಿ ಬಹುತೇಕರು ಕಟ್ಟಣ ನಿರ್ಮಾಣ ಯೋಜನೆಗೆ ಸಕ್ಷಮ ಪ್ರಾಧಿಕಾರದಿಂದ ಅನುಮತಿ ಪಡೆಯದೇ ಮನೆ ಕಟ್ಟುವುದು ಸಾಮಾನ್ಯ.