ಬೆಂಗಳೂರು. ಡಿ. 23: ಕೃಷಿ ಭೂಮಿಯನ್ನು ಕೃಷಿಯೇತರ ಉದ್ದೇಶಕ್ಕೆ ಬಳಸುವುದು ನಿಯಮ ಬಾಹಿರ. ಜೀವನೋಪಾಯ ಕೃಷಿಯನ್ನು ಉಳಿಸುವ ನಿಟ್ಟಿನಲ್ಲಿ ಸರ್ಕಾರ ಕೃಷಿ ಭೂಮಿ ಬೇಕಾಬಿಟ್ಟಿ ಕೃಷಿಯೇತರ ಬಳಕೆಗೆ ಉಪಯೋಗಿಸುವುದನ್ನು ನಿರ್ಬಂಧಿಸಲಾಗಿದೆ. ಒಂದು ವೇಳೆ ಕೃಷಿ ಭೂಮಿ ಅನಿವಾರ್ಯ ಸಂದರ್ಭದಕ್ಕೆ ಕೃಷಿಯೇತರ ಉದ್ದೇಶಕ್ಕೆ ಬಳಸಲು ಜಿಲ್ಲಾಧಿಕಾರಿಗಳು ಭೂಮಿಯನ್ನು ಪರಿವರ್ತನೆ ಮಾಡಿಕೊಡಬೇಕು.
ಭೂ ಪರಿವರ್ತನೆಯಾದ ಜಾಗದಲ್ಲಿ ವಸತಿ, ವಾಣಿಜ್ಯ, ಕೈಗಾರಿಕೆ ಮತ್ತಿತರ ಚಟುವಟಿಕೆ ಕೈಗೊಳ್ಳಬಹುದು.
ಭೂ ಕಂದಾಯ ಕಾಯ್ದೆ 1964 ಸೆಕ್ಷನ್ 95 ಪ್ರಕಾರ ಕೃಷಿ ಭೂಮಿಯನ್ನು ಕೃಷಿಯೇತರ ಚಟುವಟಿಕೆಗೆ ಬಳಕೆ ಮಾಡಲು ಸಂಬಂಧಪಟ್ಟ ಜಿಲ್ಲಾಧಿಕಾರಿಗಳು ಭೂ ಪರಿವರ್ತನೆ ಮಾಡಿಕೊಡಬೇಕು. ಕೃಷಿ ಭೂಮಿ ಕೃಷಿಯೇತರ ಭೂಮಿಗೆ ಪರಿವರ್ತನೆ ಮಾಡುವುದು ಕಾನೂನಿನ ಒಂದು ಪ್ರಕ್ರಿಯೆ ಆಗಿದೆ. ಇದನ್ನು ತಿಳಿಯಬೇಕಾದರೆ ಮೊದಲು ಸಿಡಿಪಿ ಪ್ಲಾನ್ ಬಗ್ಗೆ ಗೊತ್ತಿರಬೇಕು.
ಸಿಡಿಪಿ ಪ್ಲಾನ್ ಮತ್ತು ಭೂ ಪರಿವರ್ತನೆ:
ರಾಜ್ಯದಲ್ಲಿ ಜನಸಂಖ್ಯೆ ಜಾನುವಾರು, ಕೃಷಿ, ಕೈಗಾರಿಕೆ ಅಭಿವೃದ್ಧಿ, ವಸತಿ ಅಭಿವೃದ್ಧಿ, ರಸ್ತೆ ನಿರ್ಮಾಣ ಇನ್ನಿತರ ವಿಷಯಗಳನ್ನು ಆಧಾರವಾಗಿಟ್ಟುಕೊಂಡು ನಗರಾಭಿವೃದ್ಧಿ ಪ್ರಾಧಿಕಾರಗಳು (ಟೌನ್ ಪ್ಲಾನಿಂಗ್ , ಮೂಡಾ, ಬಿಡಿಎ, ತಾಲೂಕು ಅಭಿವೃದ್ಧಿ ಪ್ರಾಧಿಕಾರಗಳು) ಪ್ರತಿ ಹತ್ತು ವರ್ಷಕ್ಕೆ ಒಮ್ಮೆ ಸಮಗ್ರ ಅಭಿವೃದ್ಧಿಯೋಜನೆ ( ಸಿಡಿಪಿ) ಈ ಯೋಜನೆಯ ಭಾಗವಾಗಿ ಮನುಷ್ಯ ವಾಸಿಸಲು ಅಗತ್ಯ ಗಾಳಿ ನೀರು ಇನ್ನಿತರ ಮೂಲ ಸೌಕರ್ಯ ಇರುವ, ವಾಸಿಸಲು ಯೋಗ್ಯ ಜಾಗವನ್ನು ಯಲ್ಲೋ ಜೋನ್ ಎಂದು ಗುರುತಿಸುತ್ತಾರೆ.
ಕೃಷಿ, ಅರಣ್ಯ, ನೀರು, ಪರಿಸರ ಇನ್ನಿತರ ವಿಷಯ ಆಧಾರವಾಗಿಟ್ಟುಕೊಂಡು ಗ್ರೀನ್ ಜೋನ್ ಎಂದು ಒಂದು ವಲಯವನ್ನು ಗುರುತಿಸಿರುತ್ತಾರೆ. ಕೈಗಾರಿಕೆ ವಲಯ, ರಸ್ತೆ, ಇನ್ನಿತರ ಚಟುವಟಿಕೆ ಕೈಗೊಳ್ಳಬಹುದಾದ ಜಾಗಗಳನ್ನು ಗುರುತಿಸಿ ರೆಡ್ ಜೋನ್ ಎಂದು ಗುರುತಿಸುತ್ತಾರೆ. ಹೀಗೆ ಗುರುತಿಸಿದ ವಲಯದಲ್ಲಿ ಹಸಿರು ವಲಯದ ವ್ಯಾಪ್ತಿಗೆ ಬರುವ ಜಮೀನನ್ನು ಜಿಲ್ಲಾಧಿಕಾರಿಗಳು ಭೂ ಪರಿವರ್ತನೆ ಮಾಡಲು ಸಾಧ್ಯವಿಲ್ಲ. ಇಂತಹ ಜಮೀನನ್ನು ಭೂ ಪರಿವರ್ತನೆ ಮಾಡುವ ಮುನ್ನ, ಜಿಲ್ಲಾಧಿಕಾರಿಗಳ ಮುಖೇನ ವಾಸ್ತವ ಕಾರಣ ನೀಡಿ ಸರ್ಕಾರಕ್ಕೆ ಭೂ ಬಳಕೆ ಬದಲಾವಣೆಗೆ ಅರ್ಜಿ ಸಲ್ಲಿಸಬೇಕು. ಮುಖ್ಯಮಂತ್ರಿಗಳು ಸದರಿ ಜಮೀನಿನ ಭೂ ಬಳಕೆ ಬದಲಾವಣೆಗೆ ಅನುಮತಿ ನೀಡಿ ಆದೇಶಿಸಬೇಕು. ಇದನ್ನು ಭೂ ಬಳಕೆ ಬದಲಾವಣೆ ಆದೇಶ ಎನ್ನುತ್ತಾರೆ. ಹಸಿರು ವಲಯದಲ್ಲಿರುವ ಕೃಷಿ ಭೂಮಿಯನ್ನು ಕೃಷಿಯೇತರ ಚಟುವಟಿಕೆಗೆ ಸರ್ಕಾರ ಅನುಮತಿ ನೀಡಿದ ಬಳಿಕವಷ್ಟೇ ( change of land ) ಭೂಮಿಯನ್ನು ಸಂಬಂಧಪಟ್ಟ ಜಿಲ್ಲಾಧಿಕಾರಿಗಳು ಪರಿವರ್ತನೆ ಮಾಡಲು ಅವಕಾಶವಿದೆ. ಹೊರತು ಹಸಿರು ವಲಯದ ಭೂಮಿಯನ್ನು ಪರಿವರ್ತನೆ ಮಾಡುವುದು ಅಪರಾಧವಾಗುತ್ತದೆ.
ಹಳದಿ ವಲಯ ಭೂಮಿ ಪರಿವರ್ತನೆ:
ಇನ್ನು ವಸತಿ, ಕೈಗಾರಿಕೆ, ಇನ್ನಿತರೆ ಆರ್ಥಿಕ ಚಟುವಟಿಕೆಗೆ ಮೀಸಲಿಟ್ಟಿರುವ ಹಳದಿ ವಲಯದ ಭೂಮಿಯನ್ನು ಕೃಷಿಯಿಂದ ಕೃಷಿಯೇತರ ಚಟುವಟಿಕೆಗೆ ಬಳಕೆ ಮಾಡಲು ಜಿಲ್ಲಾಧಿಕಾರಿಗಳು ಅನುಮತಿ ನೀಡುತ್ತಾರೆ. ಇದನ್ನೇ ಡಿಸಿ ಕನ್ವರ್ಷನ್ ಎಂದು ಕರೆಯುತ್ತೇವೆ. ಯಾವುದೇ ಕೃಷಿ ಭೂಮಿಯನ್ನು ಕೃಷಿಯೇತರ ಚಟುವಟಿಕೆಗೆ ಬಳಸಲು ( ಯಲ್ಲೋ ಜೋನ್ ನಲ್ಲಿ ಗುರುತಿಸಿರುವ ಭೂಮಿ) ಜಿಲ್ಲಾಧಿಕಾರಿಗಳು ಭೂ ಪರಿವರ್ತನೆ ಮಾಡಬೇಕು. ಜಿಲ್ಲಾಧಿಕಾರಿಗಳ ಭೂ ಪರಿವರ್ತನೆ ಆದೇಶ ಪಡೆಯದೇ ಅಲ್ಲಿ ಕಟ್ಟಡ, ಕಚೇರಿ, ವಾಣಿಜ್ಯ ಚಟುವಟಿಕೆ ಕೈಗೊಳ್ಳುವುದು ನಿಯಮ ಬಾಹಿರವಾಗುತ್ತದೆ.
ಯಾವುದೇ ಜಮೀನಿನ ಮಾಲೀಕರು ಕೃಷಿ ಭೂಮಿಯನ್ನು ಅನ್ಯ ಉದ್ದೇಶಕ್ಕೆ ಬಳಸುವ ಮುನ್ನ ಸಂಬಂಧಪಟ್ಟ ಜಿಲ್ಲಾಧಿಕಾರಿಗಳಿಗೆ ಅರ್ಜಿ ಸಲ್ಲಿಸಬೇಕು. ಜಿಲ್ಲಾಧಿಕಾರಿಗಳು ಈ ಮನವಿ ಪುರಸ್ಕರಿಸಿ ಅನುಮತಿ ನೀಡಬೇಕು. ಭೂಮಿಗೆ ಭೂ ಪರಿವರ್ತನಾ ಸರ್ಟಿಫಿಕೇಟ್ ಕಡ್ಡಾಯವಾಗಿ ಪಡೆಯಲೇಬೇಕು. ಭೂ ಪರಿವರ್ತನೆ ಮಾಡದೇ ಭೂಮಿಯಲ್ಲಿ ವಾಣಿಜ್ಯ ಸೇರಿದಂತೆ ಯಾವುದೇ ಕಟ್ಟಡ ನಿರ್ಮಿಸಿದರೆ ಅದನ್ನು ತೆರವುಗೊಳಿಸುವ ಅಧಿಕಾರ ಜಿಲ್ಲಾಧಿಕಾರಿಗಳಿಗೆ ಇದೆ. ಇನ್ನು ಬಿ ಕರಾಬು ಸೇರಿದಂತೆ ಹಲವು ಜಮೀನುಗಳನ್ನು ಪರಿವರ್ತನೆ ಮಾಡಲು ಜಿಲ್ಲಾಧಿಕಾರಿಗಳು ಅನುಮತಿ ನೀಡುವುದಿಲ್ಲ.
ಪರಿವರ್ತನೆ ಇಲ್ಲದೇ ಭೂಮಿ ಅನ್ಯ ಉದ್ದೇಶಕ್ಕೆ ಬಳಸುವಂತಿಲ್ಲ:
ಭೂಮಿಯನ್ನು ಕೃಷಿ ಉದ್ದೇಶಕ್ಕಾಗಿ ಮಾತ್ರ ಉಪಯೋಗಿಸುವುದು ಸರ್ಕಾರದ ಉದ್ದೇಶವಾಗಿದ್ದು ಕರ್ನಾಟಕ ಸರ್ಕಾರವು ಭೂ ಪರಿವರ್ತನೆಯನ್ನು ಕಡ್ಡಾಯಗೊಳಿಸಿದೆ. ಹೀಗಾಗಿ ಕೃಷಿ ಭೂಮಿಯನ್ನು ಸರ್ಕಾರದಿಂದ ಭೂ ಪರಿವರ್ತೆನೆಯನ್ನು ಮಾಡಿಸದೆ ಕೃಷಿಯೇತರ ಅಥವಾ ವಾಣಿಜ್ಯ ಉದ್ದೇಶಗಳಿಗಾಗಿ ಬಳಸುವುದರಿಂದ ದಂಡನೆಗೆ ಗುರಿಯಾಗಬೇಕಾಗುತ್ತದೆ. ಪರಿವರ್ತನೆಗೆ ಒಳಪಡದ ಭೂಮಿಯ ಕೃಷಿಯೇತರ ಬಳಕೆ ಒಳ್ಳೆಯದಲ್ಲ. ಏಕೆಂದರೆ ಅಂತಹ ಆಸ್ತಿಗಳಿಗೆ ಬೃಹತ್ ಬೆಂಗಳೂರು ಮಹಾನಗರ ಪಾಲಿಕೆಯಿಂದ (BBMP) “A Khata ಪ್ರಮಾಣಪತ್ರ” ಪಡೆಯಲು ಸಾಧ್ಯವಿರುವುದಿಲ್ಲ. ಅಂತಹ ಆಸ್ತಿಗಳನ್ನು ಬಿ ಖಾತಾ ರಿಜಿಸ್ಟರ್ ಅಡಿಯಲ್ಲಿ ಮಾತ್ರ ನೋಂದಾಯಿಸಬಹುದು, ಇದನ್ನು ಬಿ ಖಾತಾ ಪ್ರಮಾಣಪತ್ರ ಎಂದೂ ಕರೆಯಲಾಗುತ್ತದೆ
ಕೃಷಿಯೇತರ ಬಳಕೆಗೆ ಭೂ ಪರಿವರ್ತನೆ ಕಡ್ಡಾಯವೇ?
ನಿಮ್ಮ ಹಾಗೂ ನೀವು ಮತ್ತೊಬ್ಬರಿಂದ ಖರೀದಿಸಿದ ಕೃಷಿ ಭೂಮಿಯನ್ನು ಕೃಷಿ ಹೊರತುಪಡಿಸಿ ಬೇರೆ ಯಾವುದಕ್ಕೂ ಬಳಸಬಾರದು. ಒಂದುವೇಳೆ ನೀವು ಆ ಕೃಷಿ ಭೂಮಿಯನ್ನು ವಸತಿ, ಪ್ಲಾಟ್, ಸಾರ್ವಜನಿಕ ಬಳಕೆ, ಅರೆ-ಸಾರ್ವಜನಿಕ ಬಳಕೆ, ವಾಣಿಜ್ಯ ಮತ್ತು ಕೈಗಾರಿಕಾ ಬಳಕೆಗೆ ಬದಲಾಯಿಸಲು ಬಳಸಿದರೆ ಕೃಷಿ ಭೂಮಿಯನ್ನು ಕೃಷಿಯೇತರ ಭೂಮಿಯನ್ನು ಕೃಷಿಯೇತರ ಭೂಮಿಯಾಗಿ ಪರಿವರ್ತಿಸ ಬೇಕಾಗುತ್ತದೆ. ಭೂಮಿಯನ್ನು ಪರಿವರ್ತಿಸಲು ಕಾನೂನು ಪ್ರಕ್ರಿಯೆಯ ಅಗತ್ಯವಿದ್ದು ಭೂ ಪರಿವರ್ತನೆ ಮಾಡಿಸಿಕೊಳ್ಳಲು ಬಯಸುವವರು ಜಿಲ್ಲಾಧಿಕಾರಿ ಕಚೇರಿಯಲ್ಲಿ ಸಂಬಂಧಪಟ್ಟ ದಾಖಲೆಗಳನ್ನು ನೀಡಿ ಭೂ ಪರಿವರ್ತನೆ ಪ್ರಮಾಣ ಪತ್ರವನ್ನು ಪಡೆಯಬಹುದಾಗಿರುತ್ತದೆ.
ಭೂ ಪರಿವರ್ತನೆ ಪ್ರಕ್ರಿಯೆ:
ನಿಮ್ಮ ಭೂಮಿಯನ್ನು ಕೃಷಿಯಿಂದ ಕೃಷಿಯೇತರವಾಗಿ ಪರಿವರ್ತಿಸಲು ಕೋರಿ ಆಯಾ ಜಿಲ್ಲೆಗಳಿಗೆ ಸಂಬಂಧಿಸಿದ ಡೆಪ್ಯೂಟಿ ಕಮಿಷನರ್ ರವರಲ್ಲಿ ಅರ್ಜಿ ಸಲ್ಲಿಸಬೇಕಾಗುತ್ತದೆ. ಪಟ್ಟಾ ಭೂಮಿ ಅಥವಾ ಹಿಡುವಳಿ ಜಮೀನು ಆಗಿದ್ದರೆ ಪರಿವರ್ತನೆಯ ಕಾರ್ಯವಿಧಾನವು ಭಿನ್ನವಾಗಿರಬಹುದು ಹಿಡುವಳಿ ಭೂಮಿಗೆ ನಮೂನೆ 1 ಮತ್ತು ಪಟ್ಟಾ ಭೂಮಿಗೆ ನಮೂನೆ ಸಂಖ್ಯೆ 21 ಎ ನಿಗದಿತ ನಮೂನೆಗಳಾಗಿವೆ. ಬಾಡಿಗೆ ಭೂಮಿಗಾಗಿ DC ಪರಿವರ್ತನೆಗೆ ಅಗತ್ಯವಿರುವ ದಾಖಲೆಗಳ ಪಟ್ಟಿಯು ಈ ಕೆಳಗಿನಂತಿದೆ :
> RTC ಯ 3 ಪ್ರತಿಗಳು
> ನಿಮ್ಮ ಜಮೀನಿನ ರೇಖಾಚಿತ್ರದ 3 ಪ್ರತಿಗಳು.
> ಲ್ಯಾಂಡ್ ಟ್ರಿಬ್ಯೂನಲ್ ಆದೇಶದ ಪ್ರಮಾಣೀಕೃತ ಪ್ರತಿ.
> ನಿಮ್ಮ ಆಕ್ಯುಪೆನ್ಸಿ ಹಕ್ಕುಗಳನ್ನು ತಿಳಿಸುವ ಫಾರ್ಮ್ 10 ರ ಪ್ರಮಾಣೀಕೃತ ಪ್ರತಿ.
> ನಗರಾಭಿವೃದ್ಧಿ ಪ್ರಾಧಿಕಾರ/ಪಟ್ಟಣ ಯೋಜನೆಯಿಂದ ವಲಯ ಪ್ರಮಾಣಪತ್ರ.
> ಅಭಿಪ್ರಾಯದ ಜೊತೆಗೆ ಅಧಿಕಾರ .
> ಆಸ್ತಿ ಹಕ್ಕು ಪತ್ರ.
> ಗ್ರಾಮ ಲೆಕ್ಕಿಗರಿಂದ “ಬಾಕಿಯಿಲ್ಲದ ಪ್ರಮಾಣಪತ್ರ”.
> MR ಆದೇಶದ ಪ್ರತಿ.
ಪಟ್ಟಾ ಜಮೀನು ಪರಿವರ್ತನೆಗೆ ಈ ಕೆಳಗಿನ ದಾಖಲೆಗಳು ಬೇಕಾಗುತ್ತವೆ:
> ನಿಮಗೆ ಹಕ್ಕು ಬದಲಾವಣೆಯಾಗಿರುವುದಕ್ಕೆ ಸಂಬಂಧಿಸಿದ ದೃಢೀಕೃತ ಪ್ರತಿ .
> ನಿಮ್ಮ ಜಮೀನಿನ ಮೂರು ರೇಖಾಚಿತ್ರದ ಪ್ರತಿಗಳು.
> RTC ಯ ಮೂರು ಪ್ರತಿಗಳು.
> ಗ್ರಾಮ ಲೆಕ್ಕಿಗರಿಂದ “ಬಾಕಿಯಿಲ್ಲದ ಪ್ರಮಾಣಪತ್ರ”.
> MR ಆದೇಶ ಪ್ರತಿ.
ಮೇಲಿನ ಪ್ರಕರಣವು ಸಾಮಾನ್ಯವಾಗಿ ಎಲ್ಲಾ ಭೂಮಿಗೆ ಸಂಬಂಧಿಸಿದೆ. ಆದರೂ ಪರಿವರ್ತನೆಯು ಸಮುದ್ರ ತೀರದಲ್ಲಿ ಅಥವಾ ನದಿಯ ದಡದ ಬಳಿ ಇರುವ ಭೂಮಿಯನ್ನು ವಾಣಿಜ್ಯ ಉದ್ದೇಶಗಳಿಗಾಗಿ ಪರಿವರ್ತನೆ ವಿಧಾನ ಭಿನ್ನವಾಗಿರಬಹುದು. ಅವು ಮುಖ್ಯವಾಗಿ ಎನ್ಒಸಿ ಅಥವಾ ಸೂಕ್ತ ಅಧಿಕಾರಿಗಳಿಂದ ನಿರಾಪೇಕ್ಷಣ ಪ್ರಮಾಣ ಪತ್ರ ಹೊಂದಿರಬೇಕಾಗಿರುತ್ತದೆ. ಜಮೀನು ಸಮುದ್ರ ತೀರದ ಬಳಿ ಅಥವಾ ನದಿಯ ದಡದ ಬಳಿ ಇದ್ದರೆ ಸೂಕ್ತ ಅಧಿಕಾರಿಗಳಿಂದ CRZ NOC ಪಡೆದ ಬಳಿಕವಷ್ಟೇ ಭೂ ಪರಿವರ್ತನೆ ಮಾಡಲು ಸಾಧ್ಯವಿರುತ್ತದೆ.