ಬೆಂಗಳೂರು ಮೇ 3 : ನಿವ್ವಳ ಹೀರಿಕೊಳ್ಳುವಿಕೆ ಎನ್ನುವುದು ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಉದ್ಯಮದಲ್ಲಿ ನಿರ್ದಿಷ್ಟ ಅವಧಿಯಲ್ಲಿ ನಿರ್ದಿಷ್ಟ ಮಾರುಕಟ್ಟೆಯಲ್ಲಿನ ಒಟ್ಟು ಮೊತ್ತದ ಗುತ್ತಿಗೆ ಅಥವಾ ಆಕ್ರಮಿತ ಜಾಗದಲ್ಲಿನ ಬದಲಾವಣೆಯನ್ನು ಅಳೆಯಲು ಬಳಸಲಾಗುವ ಪದವಾಗಿದೆ. ಆ ಸಮಯದಲ್ಲಿ ಅದೇ ಮಾರುಕಟ್ಟೆಯಲ್ಲಿ ಗುತ್ತಿಗೆ ಪಡೆದ ಅಥವಾ ಆಕ್ರಮಿಸಿಕೊಂಡಿರುವ ಒಟ್ಟು ಜಾಗದಿಂದ ನಿರ್ದಿಷ್ಟ ಸಮಯದಲ್ಲಿ ಖಾಲಿಯಾದ ಒಟ್ಟು ಜಾಗವನ್ನು ಕಳೆಯುವ ಮೂಲಕ ಇದನ್ನು ಲೆಕ್ಕಹಾಕಲಾಗುತ್ತದೆ.
ನೀವು ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಉದ್ಯಮದಲ್ಲಿದ್ದರೆ, ‘ನಿವ್ವಳ ಹೀರಿಕೊಳ್ಳುವಿಕೆ’ ಎಂಬ ಪದವನ್ನು ನೀವು ಕೇಳಿರಬಹುದು. ಆದರೆ ನಿವ್ವಳ ಹೀರಿಕೊಳ್ಳುವಿಕೆ ಎಂದರೇನು ಮತ್ತು ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್‌ನಲ್ಲಿ ಅದು ಏಕೆ ಮುಖ್ಯವಾಗಿದೆ? ಈ ಲೇಖನದಲ್ಲಿ, ನಿವ್ವಳ ಹೀರಿಕೊಳ್ಳುವಿಕೆಯ ಮೂಲಭೂತ ಅಂಶಗಳನ್ನು ನಾವು ಅನ್ವೇಷಿಸುತ್ತೇವೆ, ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಮಾರುಕಟ್ಟೆಯಲ್ಲಿ ಅದರ ಪ್ರಾಮುಖ್ಯತೆ ಮತ್ತು ಅದು ನಿಮ್ಮ ಹೂಡಿಕೆ ನಿರ್ಧಾರಗಳ ಮೇಲೆ ಹೇಗೆ ಪರಿಣಾಮ ಬೀರಬಹುದು.
ನಿವ್ವಳ ಹೀರಿಕೊಳ್ಳುವಿಕೆ ಎಂದರೇನು?
ನಿವ್ವಳ ಹೀರಿಕೊಳ್ಳುವಿಕೆಯು ಒಂದು ನಿರ್ದಿಷ್ಟ ಅವಧಿಯಲ್ಲಿ ನಿರ್ದಿಷ್ಟ ಮಾರುಕಟ್ಟೆಯಲ್ಲಿ ಗುತ್ತಿಗೆ ಅಥವಾ ಆಕ್ರಮಿತ ಜಾಗದ ಒಟ್ಟು ಮೊತ್ತದ ಬದಲಾವಣೆಯನ್ನು ಅಳೆಯಲು ಬಳಸಲಾಗುವ ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಪದವಾಗಿದೆ. ಸರಳವಾಗಿ ಹೇಳುವುದಾದರೆ, ಇದು ಒಂದು ನಿರ್ದಿಷ್ಟ ಸಮಯದಲ್ಲಿ, ಸಾಮಾನ್ಯವಾಗಿ ಕಾಲು ಅಥವಾ ಒಂದು ವರ್ಷದ ಅವಧಿಯಲ್ಲಿ ಮಾರುಕಟ್ಟೆಯಲ್ಲಿ ಬಾಡಿಗೆದಾರರಿಂದ ಒಟ್ಟು ಆಕ್ರಮಿತ ಜಾಗದಲ್ಲಿ ನಿವ್ವಳ ಬದಲಾವಣೆಯಾಗಿದೆ.
ನಿವ್ವಳ ಹೀರಿಕೊಳ್ಳುವಿಕೆ ಏಕೆ ಮುಖ್ಯವಾಗಿದೆ?
ನಿವ್ವಳ ಹೀರಿಕೊಳ್ಳುವಿಕೆಯು ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಹೂಡಿಕೆದಾರರು, ಡೆವಲಪರ್‌ಗಳು ಮತ್ತು ಬ್ರೋಕರ್ ಗಳಿಗೆ ನಿರ್ಣಾಯಕ ಮೆಟ್ರಿಕ್ ಆಗಿದೆ ಏಕೆಂದರೆ ಇದು ನಿರ್ದಿಷ್ಟ ಮಾರುಕಟ್ಟೆಯಲ್ಲಿ ಸ್ಥಳಾವಕಾಶದ ಬೇಡಿಕೆಯ ಸೂಚನೆಯನ್ನು ನೀಡುತ್ತದೆ. ಧನಾತ್ಮಕ ನಿವ್ವಳ ಹೀರಿಕೊಳ್ಳುವಿಕೆಯು ವಾಣಿಜ್ಯ ಸ್ಥಳದ ಬೇಡಿಕೆ ಹೆಚ್ಚುತ್ತಿದೆ ಎಂದು ಸೂಚಿಸುತ್ತದೆ ಮತ್ತು ಋಣಾತ್ಮಕ ನಿವ್ವಳ ಹೀರಿಕೊಳ್ಳುವಿಕೆಯು ಬೇಡಿಕೆಯ ಕುಸಿತವನ್ನು ಸೂಚಿಸುತ್ತದೆ. ಹೆಚ್ಚಿನ ಧನಾತ್ಮಕ ನಿವ್ವಳ ಹೀರಿಕೊಳ್ಳುವಿಕೆಯು ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಉದ್ಯಮಕ್ಕೆ ಉತ್ತಮ ಸಂಕೇತವಾಗಿದೆ ಏಕೆಂದರೆ ಇದು ಮಾರುಕಟ್ಟೆ ಆರೋಗ್ಯಕರವಾಗಿದೆ ಮತ್ತು ಬಾಡಿಗೆದಾರರು ಹೆಚ್ಚಿನ ಜಾಗವನ್ನು ಆಕ್ರಮಿಸಿಕೊಳ್ಳಲು ಸಿದ್ಧರಿದ್ದಾರೆ ಎಂದು ತೋರಿಸುತ್ತದೆ.
ನಿವ್ವಳ ಹೀರಿಕೊಳ್ಳುವಿಕೆಯನ್ನು ಹೇಗೆ ಲೆಕ್ಕ ಹಾಕಲಾಗುತ್ತದೆ?
ನಿವ್ವಳ ಹೀರಿಕೊಳ್ಳುವಿಕೆಯನ್ನು ಆ ಸಮಯದಲ್ಲಿ ಅದೇ ಮಾರುಕಟ್ಟೆಯಲ್ಲಿ ಬಾಡಿಗೆಗೆ ಪಡೆದ ಅಥವಾ ಆಕ್ರಮಿಸಿಕೊಂಡಿರುವ ಒಟ್ಟು ಜಾಗದಿಂದ ನಿರ್ದಿಷ್ಟ ಸಮಯದಲ್ಲಿ ಖಾಲಿಯಾದ ಒಟ್ಟು ಜಾಗವನ್ನು ಕಳೆಯುವ ಮೂಲಕ ಲೆಕ್ಕಹಾಕಲಾಗುತ್ತದೆ. ಉದಾಹರಣೆಗೆ, ಒಂದು ತ್ರೈಮಾಸಿಕ ಅವಧಿಯಲ್ಲಿ ಮಾರುಕಟ್ಟೆಯಲ್ಲಿ ಬಾಡಿಗೆಗೆ ಪಡೆದ ಜಾಗದ ಒಟ್ಟು ಮೊತ್ತವು 5 ಲಕ್ಷ ಚದರ ಅಡಿಯಾಗಿದ್ದರೆ ಮತ್ತು ಆ ಸಮಯದಲ್ಲಿ ಖಾಲಿಯಾದ ಒಟ್ಟು ಜಾಗದ ಮೊತ್ತ ಮತ್ತು ಅದೇ ತ್ರೈಮಾಸಿಕದಲ್ಲಿ ಖಾಲಿಯಾದ ಒಟ್ಟು ಜಾಗವು 2 ಲಕ್ಷ ಚದರ ಅಡಿ, ನಂತರ ಆ ತ್ರೈಮಾಸಿಕದಲ್ಲಿ ನಿವ್ವಳ ಹೀರಿಕೊಳ್ಳುವಿಕೆಯು 3 ಲಕ್ಷ ಚದರ ಅಡಿಗಳಾಗಿರುತ್ತದೆ.
ನಿವ್ವಳ ಹೀರಿಕೊಳ್ಳುವಿಕೆಯ ಮೇಲೆ ಪರಿಣಾಮ ಬೀರುವ ಅಂಶಗಳು
ನಿರ್ದಿಷ್ಟ ಮಾರುಕಟ್ಟೆ ಅಥವಾ ಆಸ್ತಿ ಪ್ರಕಾರದ ನಿವ್ವಳ ಹೀರಿಕೊಳ್ಳುವಿಕೆಯ ಮೇಲೆ ಹಲವಾರು ಅಂಶಗಳು ಪರಿಣಾಮ ಬೀರಬಹುದು. ಇವುಗಳ ಸಹಿತ:
ಆರ್ಥಿಕ ಪರಿಸ್ಥಿತಿಗಳು:
ಆರ್ಥಿಕ ಬೆಳವಣಿಗೆ ಮತ್ತು ಉದ್ಯೋಗ ಸೃಷ್ಟಿಯು ಜಾಗದ ಬೇಡಿಕೆಯನ್ನು ಹೆಚ್ಚಿಸಬಹುದು ಮತ್ತು ನಿವ್ವಳ ಹೀರಿಕೊಳ್ಳುವಿಕೆಯನ್ನು ಧನಾತ್ಮಕವಾಗಿ ಪರಿಣಾಮ ಬೀರಬಹುದು.
ನಿರ್ಮಾಣ ಚಟುವಟಿಕೆ
ಬಾಡಿಗೆದಾರರು ಹೊಸ ಜಾಗಗಳಿಗೆ ತೆರಳುವುದರಿಂದ ಹೊಸ ನಿರ್ಮಾಣದ ಅತಿಯಾದ ಪೂರೈಕೆಯು ನಕಾರಾತ್ಮಕ ನಿವ್ವಳ ಹೀರಿಕೊಳ್ಳುವಿಕೆಗೆ ಕಾರಣವಾಗಬಹುದು.
ಬಾಡಿಗೆದಾರರ ಚಲನೆ
ಬಾಡಿಗೆದಾರರು ಹೊಸ ಜಾಗಗಳಿಗೆ ಹೋಗುವುದರಿಂದ ಧನಾತ್ಮಕ ಮತ್ತು ಋಣಾತ್ಮಕ ನಿವ್ವಳ ಹೀರಿಕೊಳ್ಳುವಿಕೆಗೆ ಕಾರಣವಾಗಬಹುದು.
ಗುತ್ತಿಗೆ ನಿಯಮಗಳು
ಗುತ್ತಿಗೆಯ ಉದ್ದ ಮತ್ತು ನಿಯಮಗಳು ನಿರ್ದಿಷ್ಟ ಮಾರುಕಟ್ಟೆ ಅಥವಾ ಆಸ್ತಿಯ ನಿವ್ವಳ ಹೀರಿಕೊಳ್ಳುವಿಕೆಯ ಮೇಲೆ ಪರಿಣಾಮ ಬೀರಬಹುದು.
ಪ್ರಾಯೋಗಿಕವಾಗಿ ನಿವ್ವಳ ಹೀರಿಕೊಳ್ಳುವಿಕೆಯ ಉದಾಹರಣೆಗಳು
ಪ್ರಾಯೋಗಿಕವಾಗಿ ನಿವ್ವಳ ಹೀರಿಕೊಳ್ಳುವಿಕೆಯ ಕೆಲವು ನೈಜ-ಪ್ರಪಂಚದ ಉದಾಹರಣೆಗಳನ್ನು ನೋಡೋಣ:
2021 ರ ಮೊದಲ ತ್ರೈಮಾಸಿಕದಲ್ಲಿ, ನ್ಯೂಯಾರ್ಕ್ ನಗರದ ಕಛೇರಿ ಮಾರುಕಟ್ಟೆಯು 5.5 ಮಿಲಿಯನ್ ಚದರ ಅಡಿಗಳ ಋಣಾತ್ಮಕ ನಿವ್ವಳ ಹೀರಿಕೊಳ್ಳುವಿಕೆಯನ್ನು ಹೊಂದಿತ್ತು. ಇದು COVID-19 ಸಾಂಕ್ರಾಮಿಕ ರೋಗಕ್ಕೆ ಕಾರಣವೆಂದು ಹೇಳಬಹುದು, ಇದು ಅನೇಕ ವ್ಯವಹಾರಗಳನ್ನು ದೂರಸ್ಥ ಕೆಲಸಕ್ಕೆ ಬದಲಾಯಿಸಲು ಮತ್ತು ಅವರ ಅಗತ್ಯವನ್ನು ಕಡಿಮೆ ಮಾಡಲು ಕಾರಣವಾಗಿದೆ.
ಕಚೇರಿ ಸ್ಥಳ.
ಇದಕ್ಕೆ ವಿರುದ್ಧವಾಗಿ, ಕೈಗಾರಿಕಾ ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಮಾರುಕಟ್ಟೆಯು ಕಳೆದ ಕೆಲವು ವರ್ಷಗಳಿಂದ ಬಲವಾದ ಧನಾತ್ಮಕ ನಿವ್ವಳ ಹೀರಿಕೊಳ್ಳುವಿಕೆಯನ್ನು ಕಂಡಿದೆ. ಇದು ಇ-ಕಾಮರ್ಸ್‌ನ ಬೆಳವಣಿಗೆಯಿಂದಾಗಿ, ಇದು ಗೋದಾಮು ಮತ್ತು ವಿತರಣಾ ಸ್ಥಳದ ಬೇಡಿಕೆಯನ್ನು ಹೆಚ್ಚಿಸಿದೆ.
ಬಹುಕುಟುಂಬದ ವಸತಿ ಮಾರುಕಟ್ಟೆಯಲ್ಲಿ, ನಿವ್ವಳ ಹೀರಿಕೊಳ್ಳುವಿಕೆಯು ಉದ್ಯೋಗ ಬೆಳವಣಿಗೆ ಮತ್ತು ಹೊಸ ನಿರ್ಮಾಣ ಎರಡರಿಂದಲೂ ಪ್ರಭಾವಿತವಾಗಿರುತ್ತದೆ. ಉದಾಹರಣೆಗೆ, ಸಿಯಾಟಲ್‌ನಲ್ಲಿ, ಬಲವಾದ ಉದ್ಯೋಗ ಬೆಳವಣಿಗೆಯು ಧನಾತ್ಮಕ ನಿವ್ವಳ ಹೀರಿಕೊಳ್ಳುವಿಕೆಗೆ ಕಾರಣವಾಗಿದೆ, ಆದರೆ ಹೊಸ ನಿರ್ಮಾಣದ ಉಲ್ಬಣವು ಕೆಲವು ಪ್ರದೇಶಗಳಲ್ಲಿ ನಕಾರಾತ್ಮಕ ನಿವ್ವಳ ಹೀರಿಕೊಳ್ಳುವಿಕೆಗೆ ಕಾರಣವಾಗಿದೆ.